Ипотека на рынке столичных новостроек вернулась к докризисным показателям

По итогам первого полугодия условия ипотечного кредитования на рынке новостроек Московского региона фактически вернулись к докризисным показателям. С привлечением ипотеки совершается треть сделок, а заемщики не боятся привлекать до 80% заемных средств, сообщают аналитики компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
   Доля ипотечных сделок от общего числа сделок по приобретению квартир в новостройках эконом-класса составляет 30-35%, бизнес-класса не превышает 20%. По наиболее востребованным проектам доля сделок с ипотекой может достигать 50-52%.
   Средняя сумма ипотечного кредита составляет 3 млн рублей. При этом доля заемных средств достигает 70-80% от общей стоимости квартиры.
   Средние ставки по кредиту  в рублях составляют 12,5-13,5% до оформления прав собственности. Несмотря на то, что ставка рефинансирования установлена на уровне 8,25%, в рамках специальной акции Сбербанка РФ «888» действует самая низкая на рынке ставка – 8%.
   Минимальный первоначальный взнос снижен с 20% в первом квартале до сегодняшних 15%. Минимальный первоначальный взнос – 10%, предлагается в рамках программы Сбербанка России «Молодая семья».
   «Для увеличения востребованности ипотеки банки продолжают поиск оптимального баланса между ставками по ипотечным продуктам, требованиям к заемщикам и к обеспечению по кредиту», – отмечает директор департамента ипотеки компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Кристина Хмель.

Новый главный архитектор Москвы собирается покончить с долгостроем

А также благоустроить парки, дворы и освобожденные промзоны.

   Новый главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов намерен бороться с долгостроями в городе, приводить в порядок проект парка на территории Зарядья и заняться планировкой освободившихся промзон. Об этом он заявил в интервью телеканалу "Россия-1".

   Кузнецов также рассказал, что столице требуются крупные, заметные проекты с позитивным международным резонансом".

   «Тут могут быть и международные конкурсы очень хорошего уровня с привлечением очень серьезных российских и западных специалистов», - отметил он.

   Кузнецов подчеркнул, что в городе есть ряд первоочередных задач, которые надо решать комплексно. В частности, задача благоустройства парков, дворов, проект «Москва-река». Кроме того, необходима корректировка Генплана Москвы. Другая важная задача - взаимодействие с архитектурным сообществом города.

Ипотека со скидкой

Как правило, на своих сайтах банки указывают проценты по ипотеке по базовым программам. Однако это не означает, что именно по такой ставке возможно получение ипотечного кредита — есть способы сделать ее более выгодной. Порой для получения льготного кредита необходимо предоставлять дополнительные документы или приобретать страховку, но в некоторых случаях достаточно просто иметь хорошую кредитную историю.
Обычно на размер процентной ставки по ипотечному кредиту влияют его основные параметры: первоначальный взнос и срок. Чем выше размер взноса и меньше срок, тем ниже может быть ставка. Например, в ОТП Банке при минимальном первоначальном взносе в размере 20% от стоимости квартиры ставка по рублевому кредиту на срок 10—20 лет составляет 14,5% годовых, а если этот же кредит брать на 30 лет, то она вырастает до 15,5%. В Росбанке ипотечный кредит «Рублевый» сроком на 7 лет при первоначальном взносе от 15% можно взять под 11,75% годовых, на 10 — под 12%, на 15 — под 12,25%, на 20 — под 12,5%, на 25 лет — под 12,75%. Длительный срок кредитования привлекает многих заемщиков относительно невысоким размером ежемесячного платежа, вместе с тем общая стоимость такого займа значительно возрастает.
Но не только срок и объем собственных средств влияют на процентную ставку. Большое значение имеет и оформление комплексной ипотечной страховки: при ее наличии ставка становится ниже. У разных банков надбавка за отсутствие страховки разная и может составлять от 0,3—0,7 до 6,5 и даже 10 процентных пунктов. Например, у того же Росбанка по кредиту «Рублевый» при отсутствии личного страхования ставка увеличивается на 3,5 п. п., при отсутствии титульного страхования — на 3 п. п., при отказе от всех видов страхования — на 6,5 п. п. В Банке Москвы отсутствие личного и титульного страхования увеличит ставку на 3 п. п., в СМП Банке — на 0,7 п. п., в Промсвязьбанке — на 0,95 п. п.
Снизить процентную ставку можно также, предоставив «правильную» справку о доходах. Зачастую банкам больше нравится форма 2-НДФЛ, ее наличие поможет снизить ставку в среднем на 0,5 п. п. «Если заемщик подтверждает свой доход справкой по форме 2-НДФЛ, то для него ставка кредитования будет на 1% ниже, чем для заемщиков, предоставляющих другие документы», — рассказывает начальник управления развития ипотеки банка «Открытие» Александр Ефимов. В СМП Банке наличие такой справки урежет ставку на 0,5 п. п., в Банке Москвы — на 1 п. п.

Перед тем как принять решение о выдаче кредита, банки проверяют кредитную историю клиента. Иногда наличие погашенных займов без просрочки может повлиять на ставку. Как, например, в Связь-Банке. По словам директора департамента розничных банковских продуктов Марии Зениной, наличие положительной кредитной истории в любом банке по любому продукту снижает ставку на 0,5 п. п. Такую же скидку качественным клиентам предоставляет Промсвязьбанк. А в Нордеа Банке скидку в 0,1—0,2 п. п. дадут при условии активного использования других (не менее двух) розничных кредитных продуктов этого финансового института.
Иногда получить ипотечный кредит со скидкой можно, если компания-работодатель является корпоративным клиентом банка, выдающего эти кредиты. Например, в «Нордеа» скидка таким заемщикам составляет 0,1 п. п. Росбанк для сотрудников своих корпоративных клиентов отменяет комиссию за выдачу займа и снижает ставку на 1 п. п. Такую же скидку в среднем получают зарплатные и корпоративные клиенты Альфа-Банка.
«Для сотрудников корпоративных клиентов и клиентов, получающих заработную плату на счета в Райффайзенбанке, ставки по ипотечным продуктам ниже на 0,25 п. п. , чем по стандартным условиям, — указывает руководитель дирекции обслуживания физических лиц Андрей Степаненко. — Кроме того, до 31 августа в банке проходит специальная акция для данной категории клиентов, в рамках которой они получают скидку с процентной ставки в размере 0,25 п. п. от стандартных условий кредитования». В Связь-Банке дисконт для данной категории заемщиков составляет 0,5 п. п. Столько же — для сотрудников корпоративных клиентов Абсолют Банка и Банка Москвы.
Нелишним для потенциального заемщика будет и следить за новостями. Периодически банки проводят различные акции и реализуют спецпредложения, в рамках которых предоставляют ипотечные кредиты на льготных условиях. В Райффайзенбанке, например, с февраля текущего года есть специальное предложение, позволяющее дополнительно снизить ставку по ипотечке. Если с момента одобрения кредита до подписания кредитного договора прошло не более 45 дней, клиент может получить скидку по ставке в размере 0,25 п. п. В Абсолют Банке действует акция «Легче легкого», в рамках которой каждый клиент, получивший положительное решение банка, может выбрать снижение или отмену комиссий по своему ипотечному кредиту или понижение процентной ставки по сравнению со стандартными тарифами. В Нордеа Банке до 31 августа в рамках акции «Лето! Раздеваем ипотеку!» предлагаются сниженные ставки: от 8,5% годовых в рублях и от 6% — в валюте, при этом на ставку не влияют срок кредита, размер первоначального взноса и форма подтверждения доходов.  

Ипотека в 2012 году

В 2012 году значительно выросли объемы ипотеки по стране, аж на 58%. За первые 5 месяцев этого года населению страны банками было выдано 258 тысяч ипотечных кредитов. Их сумма составила более 357 млрд. рублей. И это, не смотря на то, что средняя ставка по кредитам ежемесячно повышается на 0,1-0,2%.
Что же позволяет расти ипотеке?

Со стороны населения спрос на жильё активен. Банки предлагают программы, которые позволяют клиентам улучшить жилищные условия, воспользовавшись ипотекой со скидками и бонусами.
Некоторые банки позволяют своим клиентам снизить единовременные затраты на оформление кредита.
Чтобы привлечь как можно больше клиентов, банки снижают размер первоначального взноса. Так как первоначальный взнос играет большую роль при выборе программы кредитования. Однако эти программы придуманы лишь для отдельных категорий заёмщиков.
Лишь бы угодить своим клиентам, застройщики, риелторы, а также банкиры объединяют свои усилия. Совместные программы, различные акции, бонусы и скидки помогают ипотеке стать привлекательнее для населения. Благодаря этому, продажи становятся более активными.

Ипотека ускоряется

Ипотека в России развивается не вопреки, а благодаря стремительному росту цен на жилье. Покупатели, ожидая роста цен на квартиры, стараются не откладывать покупку на длительный срок. В то же время банкиры, предвкушая сверхприбыль на кредитовании покупок жилья, совершенствуют технологии: выдают кредиты быстро и с минимальными затратами для заемщика. Как следствие, количество ипотечных сделок в Петербурге за девять месяцев 2006 года почти вдвое превысило количество сделок за весь 2005 год и приблизилось к отметке 7,5 тыс. А к концу текущего года количество сделок, по прогнозу банкиров, превысит и все 10 тыс.

Летом, в период галопирующего роста цен на жилье, когда квартиры дорожали на 3 рубля в минуту, банки начали предлагать кредиты без первоначального взноса. Хотя еще год назад одного только предположения о такой возможности было достаточно, чтобы финансисты изменялись в лице, словно у них спрашивают нечто очень неприличное. Между тем заемщикам так понравилось это предложение, что банкиры вместо сезонного спада на рынке выдачи ипотечных кредитов получили настоящий вал спроса со стороны заемщиков. Первым на отмену авансового платежа решился Банк Москвы. Правда, его топ-менеджеры назвали этот ход временной маркетинговой акцией, которая призвана помочь банку быстрее захватить значимую долю на рынке. Предполагалось, что уже с конца лета банк снова будет требовать от заемщиков первоначального взноса. Однако в итоге срок действия акции был продлен: как сообщили Ъ в пресс-службе петербургского филиала Банка Москвы, выдавать кредиты без первоначального взноса банк будет как минимум до конца этого года. Идею Банка Москвы тут же подхватили государственные банки, которые могут позволить себе брать дополнительные риски, поскольку не нуждаются в рефинансировании ипотечных кредитов, а таковое невозможно в отношении кредитов, выдаваемых без первоначального взноса. Летом о снижении до нуля минимального размера первоначального взноса объявил один из крупнейших игроков банковского сектора России - "Внешторгбанк. Розничные услуги" (ВТБ-24), дочерняя структура Внешторгбанка. Причем процентная ставка по такому кредиту, в отличие от того же Банка Москвы, была аналогична ставке по кредиту, в рамках которого заемщик вносит в качестве первоначального взноса собственные средства. Вслед за ВТБ-24 на отмену или снижение первоначального взноса до уровня 5% пошли и другие игроки. Впрочем, большинство ипотечных банков по-прежнему предлагают кредиты, требуя от заемщика заплатить за квартиру, приобретаемую в кредит, как минимум 10% своих средств.

Предложению ВТБ многие из них противопоставили более высокую скорость принятия решения и оформления ипотечной сделки. Кроме того, банки стали активно предлагать клиентам кредиты под залог уже имеющегося у них жилья для покрытия необходимого первоначального взноса при покупке в кредит новой квартиры. Правда, ставки по таким кредитам для формирования первоначального взноса гораздо выше, чем по ипотечному кредиту. Разница может составлять 3%, что снижает конкурентоспособность подобного рода схем по сравнению с ипотечными кредитами без первоначальных взносов.

Без шампанского, зато с деньгами

Однако идти на поводу у государственных банков, отказавшихся от практики обязательного предоставления заемщиком первоначального взноса, и петербургские, и московские банкиры пока не намерены.

"Ипотека без первоначального взноса достаточно рискованна для банков. Если заемщик вносит личные средства, то чувствует большую ответственность за своевременное погашение кредита, так как в случае невыплат он рискует потерять не только квартиру, но и достаточно солидную сумму собственных средств, - объясняет начальник дирекции по работе с физическими лицами "Райффайзенбанка Австрия" Роман Воробьев. - То есть первоначальный капитал заемщика служит для банков дополнительной страховкой от увеличения невыплат по ипотечным кредитам". По мнению господина Воробьева, существует прямая зависимость между ростом невозвратов и понижающимся ценовым трендом, и чем больше первоначальный взнос, тем более защищенным чувствует себя банк в случае падения цен на недвижимость.

По мнению директора по ипотечному кредитованию петербургского филиала Альфа-банка Вячеслава Михайлова, вследствие роста цен на рынке недвижимости уменьшилось количество потенциальных заемщиков из сегмента с небольшим уровнем доходов. Зато банки получили новых заемщиков из сегмента покупателей, которые планировали приобретать недвижимость за счет собственных средств, но вследствие резкого скачка цен вынуждены обращаться за ипотечными кредитами. А значит, ипотечные продукты будут пользоваться высоким спросом и без снижения первоначального взноса до нуля.

"При сложившейся ситуации на рынке недвижимости в выигрыше останется тот, кто, проводя максимально сбалансированную политику в отношении размера первоначального взноса, сделает лучшее предложение лучшим заемщикам, - добавляет господин Воробьев. - В конце концов размер первоначального взноса может варьироваться в зависимости от кредитоспособности потенциального клиента, так же как и размер процентной ставки".

Деньги текут рекой

Доходность ипотечных сделок стремительно растет вслед за ростом цен на квартиры. Средняя сумма кредита за девять месяцев текущего года возросла на 86%, до $65 тыс. Средние ежемесячные платежи по кредитам выросли немного меньше, примерно на 74%, за счет снижения процентных ставок.

В сложившихся условиях банкиры практически ничем не рискуют. Они прекрасно понимают, что если заемщик не расплатится по кредиту в срок, то они без особых сложностей перепродадут недвижимость с прибылью, которую им не обеспечат акции нефтяных компаний и "Газпрома", вместе взятых. Поэтому, собственно, финансисты и не скупятся, выдают кредиты в размере 95% от стоимости залога, хотя еще пару лет назад заемщик мог рассчитывать максимум на 70%. Причем срок кредита постоянно увеличивается. А ведь в конечном счете чем больше срок кредита, тем дороже он обходится заемщику. При прочих равных условиях за семилетний кредит заемщик заплатит примерно на 10% меньше, чем за десятилетний. Впрочем, по словам генерального управляющего петербургским филиалом ММБ Александра Конышкова, именно десятилетние кредиты пользуются на сегодня наибольшим спросом, поскольку выгоднее кредитных предложений сроком на 20-30 лет. "Причем на первичном рынке преобладают рублевые заимствования на сумму до 1,5 млн рублей и долларовые кредиты для более дорогих сделок. На вторичном рынке до сих пор преобладают долларовые сделки", - утверждает господин Конышков.

Ставки достигли дна

С рефинансированием кредитных портфелей у отечественных банкиров проблем нет. Иностранные финансовые институты с удовольствием перекупают кредиты российских банков, поскольку процентные ставки в России выше, чем в развитых странах. По словам члена правления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, процентные ставки в Евросоюзе и США колеблются в диапазоне 6-7,5%, а в России - 9-10,5% в иностранной валюте. Ставки в рублях в зависимости от разных факторов колеблются на уровне 12%. "Едва ли можно ожидать в ближайшее время резкого снижения ставок по ипотечным кредитам. Существующие процентные ставки являются рыночно обоснованными и отражают реальную экономическую ситуацию в стране, а также текущую стоимость привлекаемых ресурсов, - выражает типичное мнение банкиров господин Жигунов. - Поэтому их колебания возможны лишь в пределах 0,5-1 процента". Но и то, по оценке большинства экспертов, это произойдет не сразу. Так, по мнению господина Михайлова из Альфа-банка, одной из основных предпосылок к такому снижению ставок является начало работы в России рынка ипотечных ценных бумаг, что позволит банкам привлекать средства под более низкие проценты. А на его становление, полагают опрошенные Ъ эксперты, может потребоваться целый год. Вместе с тем в конце первого полугодия текущего года наметилась еще одна новая тенденция - отказ банков от валютных кредитов. "При этом полного ухода банков от них, по всей видимости, ожидать не стоит. Спрос на валютные кредиты сохранится, особенно в столице России, где достаточно велика доля людей с доходами, привязанными к доллару. Сейчас, например, на долю валютных кредитов приходится около 40 процентов ипотечного портфеля нашего банка, - объясняет директор департамента по работе с риэлтерами и застройщиками Инвестиционного банка "КИТ Финанс" Дмитрий Булычев. - Но вполне возможно, что валютные ставки по ипотечным кредитам в скором времени превысят рублевые". В этом случае, по мнению экспертов, валютный кредит станет такой же редкостью, как и ипотечный кредит с первоначальным взносом в 50% от стоимости квартиры.

Перемена кредита

Между тем незначительное снижение процентных ставок, произошедшее в первой половине этого года, заставляет банкиров развивать услуги по перекредитованию заемщиков, поскольку заемщики, взявшие кредит в 2004 году, сейчас не хотят платить процент выше среднерыночного. Пока банкиры не очень активно переманивают друг у друга клиентов. Рынок быстро растет, и нужды в такого рода агрессии нет. Но стоит темпам роста замедлиться, как конкуренция в этом секторе неизбежно обострится. Ведь старый заемщик лучше новых двух. Во всяком случае его привлечение обойдется дешевле: он уже проверен коллегами по цеху, исправно возвращает им долг. А такой клиент никогда не будет для банка лишним.

"Обычно для заемщиков проблема перекредитования возникает при изменении процентных ставок более чем на два процентных пункта, - отмечает начальник кредитного управления петербургского филиала Национального резервного банка Наталия Григорьева. - Однако заемщики пока не спешат переоформлять ипотечные кредиты. На российском ипотечном рынке системой рефинансирования пользуются крайне редко". Это, по мнению госпожи Григорьевой, связанно с тем, что ипотека не стала массовой и абсолютное число заемщиков, взявших кредит несколько лет назад, небольшое. "Массовое обращение к услуге рефинансирования произойдет в течение нескольких ближайших лет. И в выигрыше останутся те банки, которые создадут технологии и механизмы перекредитования", - прогнозирует директор департамента по работе с риэлтерами и застройщиками Инвестиционного банка "КИТ Финанс".

Портрет заемщика изменился

При сложившейся конъюнктуре на рынке жилой недвижимости рост ипотечного рынка вряд ли замедлится в ближайшей перспективе. Цены таковы, что людей, способных выложить из кармана нужную сумму, практически не осталось. Предпринимателям выгодней платить по кредиту, чем изымать деньги из оборота. "В свете новых условий изменился портрет среднестатистического заемщика по уровню дохода, - отмечает начальник кредитного управления петербургского филиала Национального резервного банка. - Если раньше это были граждане с доходом на семью от $500, то для того, чтобы купить жилье по новым ценам, доход на семью должен быть не менее $1500. Также ипотечные кредиты стали привлекать и топ-менеджеры компаний". Банкиры не сомневаются, что цены на жилье продолжат расти. Очевидных предпосылок для их снижения нет, напротив, все говорит о сохранении тенденции. Предложение не поспевает за спросом, и более того, оно не соответствует запросам потребителей. Строители по инерции предпочитают создавать однокомнатные квартиры. Но этот сегмент рынка, по мнению банкиров, бесперспективен. Поскольку однокомнатные квартиры годятся только для длительного проживания пенсионеров. Другая категория потребителей однокомнатных квартир - молодые семьи уже стремятся обзавестись более просторным жильем, как минимум с двумя комнатами. Все-таки молодые рассчитывают, как правило, быстро обзавестись детьми.

Падения цен пока не будет

Некоторые аналитики предрекают, что вскоре на рынок будут выставлены так называемые инвестиционные квартиры, которые последние несколько лет приобретались спекулянтами в сфере недвижимости в расчете на перепродажу по более высокой цене. Вот тогда цены могут рухнуть. Банкирам такой сценарий кажется маловероятным. Однако их нежелание выдавать кредиты без первоначального взноса продиктовано в том числе и опасением, что цены на жилье могут рухнуть процентов на 30, после чего многие заемщики расторгнут договор и банк будет вынужден квартиру, приобретенную на его деньги за $100 тыс., продавать за $70-75 тыс., в то время как заемщик купит в кредит аналогичную квартиру в другом банке, сэкономив солидную сумму. Наличие таких опасений в банковской среде подтверждает возможность серьезного кризиса на рынке, правда в отдаленной перспективе, а не в течение ближайших полутора-двух лет. В обозримом же будущем банкиры ожидают лишь небольшого снижения цен с уровня, на который их загнал летний ажиотаж на рынке, да и то лишь по отдельным видам квартир.

"В части малоликвидных, низкого качества объектов, возможно, произойдет небольшая корректировка цен в сторону снижения, а вот в отношении современного, качественного жилья, элитного жилья рост продолжится, хотя с намного меньшими темпами, в рамках роста рынка в целом", - утверждает господин Жигунов. Другие опрошенные Ъ банкиры также уверены, что замедление роста цен на жилье - явление временное, они продолжат расти, когда люди к ним привыкнут. "Несмотря на отмечаемую статистикой остановку роста цен на первичном рынке жилой недвижимости, вторичный продолжает коррекцию в сторону повышения, - отмечает начальник отдела развития ипотечного кредитования банка "Санкт-Петербург" Дмитрий Соловьев. - Хотя темпы этой коррекции, безусловно, несравнимы с летним ажиотажем. По моим ощущениям, рынок близок к стабилизации, после которой закономерен незначительный, до 5-10 процентов, откат цен из-за появления на рынке 'придержанных' квартир". По словам господина Соловьева, заемщики сегодня не отличаются "пылкостью", им необходимо привыкнуть к новым ценам и, разумеется, надо, чтобы "подтянулся" уровень зарплаты. "Сейчас на рынке тон задает продавец, и цена продажи зависит от его желания. Говорить о том, что цены не будут расти, - значит обманывать себя, - считает господин Конышков. - Возможна коррекция цены, но это краткосрочная перспектива, а в долгосрочной перспективе рост будет продолжаться. Этот рынок цикличен, как и многие другие. Что касается потенциальных заемщиков, то количество людей, которые не смогли найти жилье, продолжает увеличиваться".

По единодушному мнению банкиров, настоящий бум на ипотечном рынке произойдет, когда стоимость арендной платы за съемную квартиру снова превысит размер среднего платежа по ипотечному кредиту. Ведь, по сути, именно размер арендной платы является сейчас верхней планкой для ежемесячного платежа по кредиту. Так что после любого ее увеличения и без того высокий спрос на ипотечные кредиты станет еще больше. В ожидании этого банки усиленно расширяют свои подразделения, работающие с потенциальными клиентами. Если раньше оформлением ипотеки занимались два-три менеджера, то теперь банки создают целые специализированные ипотечные центры с десятками сотрудников и активно привлекают к работе с заемщиками агентства недвижимости и ипотечных брокеров. И судя по все возрастающей активности финансистов, именно следующий год станет годом долгожданного бума на рынке ипотечного кредитования.

По материалам Комерсантъ

Загородный дом в кредит

Ипотека – способ приобретения жилья, вызывающий сегодня наибольшее количество дискуссий. Впрочем, не все знают, что механизм ипотечного кредитования распространяется не только на покупку городской квартиры. С помощью ипотеки можно купить и загородный дом. Сегодня «Собственник» расскажет о проблемах и перспективах загородной ипотеки.
Один из древнейших институтов обеспечения ответственности должника перед кредитором, ипотека фактически была впервые реализована еще до нашей эры, в Древней Греции. Впрочем, в нашей стране перспективность такого способа приобретения жилья вызывает споры – доверия к ипотеке у россиян все еще нет. Президент ООО «Парк Групп», управляющий сетевым проектом «Витро» Олег Маринин объясняет такое положение вещей с точки зрения исторического развития ипотечного механизма: «За несколько веков активного развития ипотечного кредитования и использования различных его схем европейские страны довели этот институт практически до совершенства, что отчасти объясняет лучшее состояние дел с ипотекой на Западе по сравнению с нашей страной». И если на первичном и вторичном рынках столичного жилья покупка по ипотеке – сравнительно распространенное явление, то доля сделок по ипотечному кредитованию покупки загородного жилья составляет, по разным оценкам, лишь от 2% до 3% от общего количества сделок на рынке кредитования. Если оценивать долю ипотечных сделок по «загородке» в сравнении с общим числом сделок на коттеджном рынке, процент будет чуть выше – от 5% до 6%. «Столь малая доля связана как с недостаточной информированностью людей о самой возможности загородной ипотеки, так и с рядом трудностей, которые могут возникнуть в процессе оформления кредита», – считает Маринин.
Надо сказать, что загородная ипотека в России – явление довольно молодое. «Еще совсем недавно, 2 года назад, загородной ипотекой занималось только два-три банка. Причем далеко не каждый покупатель мог получить у них кредит: дом должен был быть расположен близко к Москве, по престижному направлению, на финальной стадии строительства», – рассказывает генеральный директор компании «Терра-недвижимость» Тимур Сайфутдинов. Впрочем, и сегодня получить кредит на строящийся дом без дополнительного обеспечения вряд ли получится. По словам генерального директора ООО «Фосборн Хоум» Василия Белова, даже на Западе практика выдачи целевых кредитов на строительство не слишком распространена, в России же такое кредитование в чистом виде вообще отсутствует. «Если инвестиционные кредиты и выдаются, то только с дополнительным обеспечением, например, в виде квартиры, или под залог земли. В основном же кредитуется только готовое жилье, и залогом выступает сам приобретаемый объект, который оценивается вместе с занимаемым земельным участком», – поясняет эксперт. О том, что отсутствие у заемщика земельного участка, недвижимости или собственности другого рода, которая может быть оформлена в залог, будет расценено банком как доказательство неплатежеспособности, говорит и управляющий проектом «Грин Хилл» Григорий Слепак.
Что же касается основных сложностей, препятствующих развитию загородной ипотеки, то отметить здесь следует прежде всего сложность и длительность самой процедуры оформления залога: «Эта проблема не является специфической для России, процедура оценки загородного дома сложна по определению, поскольку это не типовое жилье, каждый коттедж индивидуален», – рассказывает Василий Белов.
Кроме того, не способствует быстрому развитию загородной ипотеки и непрозрачность информации о доходах и имуществе заемщиков. «Во-первых, значительная доля рынка – это вторичка (около 50%). А частные владельцы не очень активно стремятся указывать реальную стоимость объекта в договоре купли-продажи, – говорит Тимур Сайфутдинов. – Во-вторых, банки требуют полный комплект документов на дом или земельный участок, чем может похвастаться далеко не каждый продавец. Проблемой также является недоступная информация об истинных доходах населения. Правда, сейчас за городом наметилась новая тенденция: люди начинают совершать сделки «в белую», для легализации капитала. Розничный рынок финансовых услуг в России очень молод, и банки еще физически не успели накопить достаточный объем кредитных историй».
Участники рынка сходятся во мнении о том, что загородное направление ипотечного кредитования будет развиваться, разногласия наблюдаются только в оценке темпов такого развития. «Можно прогнозировать двукратное увеличение объема сделок по приобретению загородного жилья с помощью ипотечного кредитования ежегодно – таковы темпы развития и городской, и загородной ипотеки сегодня, такими они сохранятся и в будущем», – считает Василий Белов. Более оптимистичен в своих прогнозах Олег Маринин: «В следующем году количество сделок по ипотеке загородной недвижимости может возрасти с 2–3% до 10% от общего объема сделок с кредитованием». По мнению Тимура Сайфутдинова, рынок развивается в геометрической прогрессии: «Чем больше сделок совершается, тем лучше отрабатываются схемы, тем проще выходить новым игрокам на уже подготовленную почву». Развитию загородной ипотеки способствует и заинтересованность банков, считает Григорий Слепак: «На сегодняшний день большинство банков выражает готовность выдавать кредиты на покупку объектов загородной недвижимости. Это объясняется тем, что для самих банков подобный вид кредитования является выгодным способом вложения денежных средств. Более того, многие банки стараются максимально облегчить процесс кредитования, предлагая клиентам все более выгодные и гибкие схемы». Конкретные данные об условиях, предлагаемых некоторыми банками, мы приводим в таблице.

Наименование банка	Срок, лет	Валюта кредита	Ставка	Размер собст. средств	Сумма кредита
"АБСОЛЮТ БАНК" ЗАО АКБ	1-10	USD	12%-14%	от 35%	30 тыс. — 1 млн.
"АГРОПРОМКРЕДИТ" КБ	1-30	RUB	11%-14%	от 10%	200 тыс. - 16, 2 млн.
"БАНК МОСКВЫ" АКБ (ОАО)	3-25	RUB	11,9%-15%	от 0%	от 300 тыс.
"БАНК МОСКВЫ" АКБ (ОАО)	3-25	USD, EUR	10%-12%	от 0%	от 10 тыс.
"БАНК СОСЬЕТЕ ЖЕНЕРАЛЬ ВОСТОК" ЗАО	1-15	RUB	17%	от 20%	от 750 тыс.
"БАНК СОСЬЕТЕ ЖЕНЕРАЛЬ ВОСТОК" ЗАО	1-15	USD	11%-13%	от 20%	от 25 тыс.
"БАНК СОСЬЕТЕ ЖЕНЕРАЛЬ ВОСТОК" ЗАО	1-15	EUR	15%	от 20%	от 25 тыс.
"ВНЕШТОРГБАНК 24" ЗАО	1-25	RUB	12%-13,5%	от 0%	от 300 тыс.
"ВНЕШТОРГБАНК 24" ЗАО	1-25	USD, EUR	9,3%-11,5%	от 0%	от 10 тыс.
"ВОЗРОЖДЕНИЕ" БАНК ОАО	1-25	USD	10,5%-12,5%	от 30%	15 тыс. - 300 тыс.
"ВОЗРОЖДЕНИЕ" БАНК ОАО	1-30	RUB	11%-14%	от 10%	100 тыс. - 16,2 млн.
"ГАЗПРОМБАНК" АБ ЗАО	1-15	RUB	17%	от 30%	300 тыс. - 30 млн.
"ГАЗПРОМБАНК" АБ ЗАО	1-15	USD, EUR	12%	от 30%	10 тыс. - 1 млн.
"ГОРОДСКОЙ ИПОТЕЧНЫЙ БАНК" ООО	1-25	USD	9%-12%	от 30%	10 тыс. - 500 тыс.
"ГОРОДСКОЙ ИПОТЕЧНЫЙ БАНК" ООО	1-25	RUB	12,25%-13,25%	от 25%	300 тыс. - 15 млн.
"КИТ ФИНАНС ИНВЕСТИЦИОННЫЙ БАНК" ОАО	1-30	RUB	10,75%-13,75%	от 10%	300 тыс. - 60 млн.
"КИТ ФИНАНС ИНВЕСТИЦИОННЫЙ БАНК" ОАО	1-30	USD	9,75%-12%	от 10%	10 тыс. - 2 млн.
"МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК" ОАО	1-20	USD	10,5%-12%	от 25%	30 тыс. — 750 тыс.
"МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК" ОАО	1-15	RUB	13,5%-14,5%	от 25%	1 млн. - 10 млн.

По материалам Собственника

Пользуясь ипотекой — не разорись на страховании

Страхование является неотъемлемой частью любой ипотечной сделки. Банки-кредиторы и работающие с ними по договорам страховые компании сами определяют набор рисков, от которых заемщик обязан быть застрахован. Обычно ипотечное страхование включает три основных компонента, каждый из них имеет свой тариф.

Страхование объекта залога

При страховании квартиры — объекта залога страховым случаем является утрата или повреждение недвижимого имущества заемщика в результате непредвиденных событий: пожара, взрыва газа, повреждения водой, кражи, грабежа, разбоя, умышленного уничтожения другими лицами, стихийных бедствий и т. п. Отдельные банки ограничиваются требованием страхования лишь конструктивных элементов поступающей в залог квартиры (т. е. одной «коробки»).
Расценки в различных страховых компаниях колеблются в среднем от 0,1 до 0,4% стоимости недвижимости: в компании «Альфа-Страхование» — 0,1–0,14%, «Ренессанс-Страхование» — 0,18–0,35%, в Росгосстрахе, РОСНО, Ингосстрахе и ВСК — от 0,2%, УралСибе — 0,3–0,38%, «Стандарт-резерве» — 0,25–0,35% и т. д.
Некоторые банки требуют застраховать помимо конструктивных элементов еще и отделку, но это более сложно: в каждой квартире отделка имеет индивидуальный характер и стандартные подходы к ее оценке малоприменимы. Именно поэтому в ряде страховых компаний (например, «Ренессанс-Страхование», «Прогресс-гарант» и др.) страхование отделки квартиры не входит в стандартный страховой пакет.
Стоимость страхования квартиры с отделкой составляет в среднем от 0,2 до 0,5% стоимости недвижимости: в компании «Альфа-Страхование» — 0,2–0,26% (стандартная отделка), Ингосстрахе и ВСК — от 0,3% (минимальная отделка), «Стандарт-резерве» — 0,45–0,5% (отделка на момент страхования с учетом износа).
Даже если банк не требует обязательного страхования отделки квартиры, лучше сделать это в рамках общего ипотечного страхового пакета. Дело в том, что конструктивные элементы квартиры уничтожаются крайне редко, а вот отделка (например, в результате залива квартиры соседями сверху) страдает достаточно часто. Естественно, оформлять страховой полис стоит после того, как в квартире сделан ремонт.

Страхование заемщика

При страховании жизни и трудоспособности заемщика страховым случаем признается смерть заемщика по любой причине, временная утрата трудоспособности в результате несчастного случая, а также постоянная утрата трудоспособности в результате несчастного случая, которая привела к инвалидности. Выплата производится в случае дефолта, когда заемщик по одной из вышеперечисленных причин не может погасить полученный кредит.
Подавляющее большинство банков требует страхования на случай смерти заемщика или наступления инвалидности I и II группы. Базовые тарифы страховых компаний унифицированы и зависят в основном от пола и возраста заемщика. Например, в компании «Альфа-Страхование» страхование жизни заемщика-женщины обходится в 0,2% стоимости недвижимости, заемщика-мужчины — в 0,35%, в «Ренессанс-Страховании» — соответственно 0,25–0,81% и 0,35–1,4%, в «Стандарт-резерве» — 0,25–0,35% и 0,4–0,5% и т. д.
Росгосстрах установил базовый тариф для заемщика в возрасте до 35 лет на отметке 0,3–0,43% стоимости недвижимости, от 36 до 55 лет — 0,8–1,3%.
Если к страхованию жизни добавляется еще и страхование от временной нетрудоспособности, оно увеличивает тариф в среднем на 0,1–0,2%.
Когда страхуетесь от временной нетрудоспособности, внимательно читайте договор: в некоторых компаниях выплаты предусмотрены только после 60-го дня болезни, другие оплачивают временную нетрудоспособность, наступившую только в силу определенного набора причин.
При больших суммах кредита страховые компании вправе потребовать, чтобы заемщик прошел медицинский осмотр. В основном это происходит, если сумма кредита превышает $100 тыс., но некоторые страховщики требуют медосмотра и при меньших размерах кредита (например, в ВСК — при кредите свыше $60 тыс., в УралСибе — при кредите свыше $50 тыс.).

Страхование титула

Страхование титула обеспечивает страховую защиту от ограничения или потери заемщиком права собственности на недвижимое имущество, а также от признания сделки купли-продажи квартиры недействительной.
Стоимость этой услуги составляет в среднем от 0,2 до 0,5% стоимости недвижимости: в Ингосстрахе и ВСК — от 0,2%, «Альфа-Страховании» — 0,25– 0,35%, Росгосстрахе — от 0,35%, «Ренессанс-Страховании» — 0,28–0,45%, УралСибе — 0,24–0,4%, «Стандарт-резерве» — 0,37–0,5%.

Дорогие итоги

Стандартный комплекс страхования рисков, необходимый для получения ипотечного кредита, должен укладываться в 1,2–1,5% стоимости недвижимости.
При этом заемщику следует понимать, что в страховых компаниях базовые тарифные ставки сильно колеблются. Например, в компании «Альфа-Страхование» и Ингосстрахе страхование имущества, титула, а также жизни и здоровья заемщика может стоить менее 1%, а в УралСибе — доходить до 2%. Банк-кредитор не даст заемщику права самому выбирать наиболее выгодные условия. Фактически страховая компания прилагается к ипотечной программе банка-кредитора.
Страховые ипотечные договоры чаще всего заключаются на один год. При продлении полиса на последующий год размер страховой премии уменьшается, поскольку он исчисляется в соответствии с остатком ссудной задолженности перед банком на дату заключения страхового договора. Если ипотечный кредит взят, например, на 20 лет, то на страхование «набегает» приличная сумма.

Пропорция или «первый риск»?

Заемщик должен иметь в виду, что, если с его квартирой что-то случится, существует два вида выплат: пропорциональные и «по первому риску».
Первый вариант иллюстрируется таким примером. Объект недвижимости стоит $100 тыс., застрахован на $50 тыс. (остаток ссудной задолженности перед банком). Квартире причинен ущерб, оцененный в $20 тыс. Страховое возмещение составит лишь $10 тыс. (половина суммы ущерба, так как и застрахована была лишь половина стоимости квартиры).
Пример второго варианта: квартира оценена в те же $100 тыс., застрахована на $50 тыс. Причинен ущерб, оцененный в $20 тыс. Но страховое возмещение в этом случае составит ровно $20 тыс. Главное, чтобы ущерб не превысил размер страховой суммы.
Таким образом, пропорциональные выплаты выгоднее страховым компаниям, выплаты «по первому риску» — заемщикам. На страховании «по первому риску» настаивают и банки, выдающие ипотечные кредиты, т. е. именно такие условия являются характерными для ипотечного страхования.
Страхование титула разумнее производить не на размер ссудной задолженности, а на полную стоимость квартиры: риск утраты права собственности на приобретенную по ипотеке квартиру остается и через много лет после ее покупки, когда большая часть кредита уже возвращена банку.

По материалам Квадратного метра

Наука приготовления ипотечных бутербродов

Размер кредита, срок, процентная ставка, первоначальный взнос, санкции за досрочное погашение, комиссия... Всего параметров ипотечного кредита насчитывается до 60. Конечно, не все они равноценны.
Например, многие операционные сборы (за рассмотрение заявки, аренду ячейки) носят разовый характер и в общем незначительны. Другие (санкции за досрочное погашение, снятие залога с имеющейся недвижимости) действуют ограниченное время. Третьи сопровождают кредит в течение всего срока. Например, комиссия за обслуживание счета, которую можно смело приплюсовать к процентной ставке. Кстати, ставка - наиболее яркий показатель, занимающий первые строчки в рекламных материалах. Минимальные по сравнению с другими проценты одного из банков гипнотизируют, парализует попытки глубже разобраться в программах. В то же время из обзорных материалов практически исчез такой показатель, как тип погашения - аннуитетный (равными долями) и дифференцированный (понижающийся или "от остатка"). Объяснение простое. "99% банков применяют аннуитетную схему", - скажет любой специалист по ипотечному кредитованию. В принципе это верно. Зато в оставшийся 1% попадают Сбербанк, занимающий с большим отрывом первую строчку по количеству выдаваемых кредитов, и Газпромбанк, входящий в десятку крупнейших ипотечных кредиторов. А еще есть несколько региональных банков и банков, имеющих программы залогового ("ломбардного") кредитования с дифференцированным платежом наряду с аннуитетным.
Между тем не в процентной ставке, а именно в типе платежа суть процесса погашения долга. А значит, потенциальному заемщику следует в первую очередь разобраться с этим показателем ипотечного кредита.
Новые законы бутерброда
Объясняя разницу между двумя видами платежа, часто прибегают к образным сравнениям тела долга (взятого вами кредита) и процентов с бутербродом. Уважим традицию.
Итак, при дифференцированных платежах тело долга представляет собой длинный батон, багет, надрезанный на ломтики по количеству периодов оплаты. Ежемесячно "отламывая" банку очередной ломоть, вы должны щедро намазывать на него "масло" - процент, начисляемый на остаток основного долга. Процентное "масло" в первые месяцы и годы не мажется, а кладется огромными кусками. Но все плохое когда-нибудь заканчивается, и в конце срока заемщик несет банку почти сухие корочки - просто возвращает остатки основного долга.
Недостатки дифференцированного платежа очевидны. Во-первых, инфляция велика и объективных признаков ее снижения в обозримом будущем нет. Две трети процентов заемщику приходится платить в первую половину срока, когда на эти деньги можно купить гораздо больше, чем через 5, 10 и 20 лет. Во-вторых, кредит с дифференцированным платежом труднее получить, ведь банк оценивает максимальную сумму кредита исходя из способности клиента "потянуть" первые платежи.
Справедливости ради поясним, что первый недостаток со временем оборачивается большим достоинством. Благодаря "совместным усилиям" падающих процентов и инфляции (а у многих людей со временем еще и повышаются доходы) выплаты по кредиту становятся все менее обременительными, и к концу срока снижаются не в два с половиной или три, а в добрый десяток раз.
Со вторым недостатком справиться труднее. Потеря высокооплачиваемой работы у нас не страхуется, и риск дефолта существует при любой форме платежа. Но при дифференцированном способе риск гораздо выше в начале срока. Поэтому банки, практикующие эту форму платежа, больше интересует "подстраховка" клиента на ближайшие годы: в частности, созаемщики, которые при необходимости способны поддержать клиента сейчас, а не через 15 лет (к примеру, работающие родители). Важно также наличие собственности, которая сохранит относительно высокую ликвидность в течение ближайшего времени, например хорошего автомобиля.
Важно не что выберут, а как посчитают
Так или иначе, но с 2002-2003 годов банки стали быстро переходить на аннуитетные платежи. При этом типе расчетов вы платите каждый месяц одинаковую сумму. Поэтому первое напрашивающееся сравнение - это то, что данное "масло" просто равномерно размазывается по багету. Увы, это сравнение хромает на обе ноги.
Во-первых, формула расчета аннуитетного платежа такова, что, пойдя навстречу клиентам, банки не забыли и о себе: общая сумма выплат по процентам ("масла") при аннуитетном платеже несколько выше, чем при дифференцированном. Что ж, на этой форме "отката" держится вся экономика: если какое-то новшество обещает потребителю некое удобство в условные две копейки, то производитель повысит цену на реальную копеечку.
Практически это приводит к тому, что, например, при десятилетнем сроке кредита ставка 12% аннуитетного платежа означает для заемщика примерно ту же сумму, которую выплатит при 14% дифференцированного платежа.
Во-вторых, при аннуитетном платеже сохраняется главный недостаток дифференцированного: почти две трети выплат по процентной ставке заемщик отдает... в первую половину срока. Как же так? Ведь синоним аннуитетного платежа - "равными долями"! Верно, снаружи все "ровно". Проблема в том, что в первые месяцы и годы под "маслом" почти нет "хлеба": вы платите почти только проценты (наперед), а тело долга остается почти нетронутым. Иначе говоря, аннуитетный "бутерброд" приготовили, просто выровняв дифференцированный по верхнему краю и сдвинув "хлеб" к концу срока.
У банков есть оправдание: при ровной намазке "масла" (процентов) на ровный кусок "хлеба" (основного долга) банк в случае досрочного погашения не получит всей причитающейся выгоды. А поскольку игра ведется по правилам банка, потери в этом случае несет заемщик. Представим, что два заемщика взяли кредит на одинаковый срок, а по прошествии половины этого времени решили погасить кредит досрочно. С обоих заемщиков банки уже получили по три четверти процентных платежей, но первому придется вернуть своему банку половину основного долга, а второму - три четверти.
То же и в обратном, несчастливом случае. Оба заемщика на середине срока объявили дефолт. Тот, который брал кредит на условиях дифференцированного платежа, отдал банку в целом на 15-18% больше, чем тот, который выплачивал по аннуитету. Однако он все же покрыл половину основного долга и, потеряв заложенную квартиру, вправе рассчитывать на другое жилье. "Аннуитетный" заемщик за половину срока перечислил банку примерно столько же процентных платежей, что и первый, а вот основного долга - только четверть.
Пакт о ненападении
Здесь кроется и ответ на вопрос, почему банки массово перешли к аннуитету. Нет, досрочных погашений за последние годы больше не стало. Дефолтов, пожалуй, тоже. Но кое-что изменилось. Три-четыре года назад даже отъявленные скептики поняли (или поверили), что экономический рост - это надолго. На ипотечный рынок ежемесячно выходило чуть ли не по десять новых банков. Стало ясно, что процентные ставки будут падать. И тогда те, кто брал кредит под 20% годовых, зададутся вполне естественным вопросом: "Не погасить ли мне старый долг и взять новый кредит в другом банке под 14%?" Банкам потребовалось принять меры, чтобы держать такое перекредитование под контролем, сохранить лояльность заемщиков.
Договориться о том, чтобы не переманивать чужих клиентов, нескольким сотням банков затруднительно, к тому же это грозит неприятностями со стороны антимонопольного ведомства. Второй вариант - перекредитование внутри того же банка, но это предполагает некие существенные уступки клиентам. Куда более надежным "крючком" стала аннуитетная схема погашения. "Без проблем! - отвечают заемщику. - Всего вы выплатили $30 тыс., из них $5 тыс. основного долга и $25 тыс. - проценты, которые, как вы понимаете, возврату не подлежат. Ну, так как? Будете погашать досрочно или продолжим сотрудничество?"
Существует и такая интересная тема, как выгоды досрочного погашения. Проблема в том, что при аннуитетном платеже частичное досрочное погашение (небольшими суммами) означает либо уменьшение ежемесячных выплат, либо сокращение срока. Это означает, что заемщик погашает не только тело долга, но и проценты, которые выплатил бы банку. Представьте подвижную прямоугольную рамку, в которой по диагонали натянута резиновая лента. Будете ли вы снижать верхнюю планку или сдвигать горизонтальную, соотношение площадей треугольников останется прежним. Примерно так действует и формула досрочного погашения аннуитетного кредита. В то же время сама суть дифференцированных платежей (процентное начисление на остаток основного долга) предполагает, что досрочное погашение, сокращение тела долга, должно существенно уменьшать выплаты по процентной ставке. Но конкретные программы конкретных банков этот "недостаток" всячески смягчают.
Пока приходится признать, что выбор между банками в большинстве своем напоминает выбор между новейшими моделями газовых плит, обещающих "особенную" экономию на спичках.
Там и там. А еще вон там
Да, банк предоставляет заемщику крупную сумму. Да, инфляция в стране велика. Но не забывайте, что, отдав клиенту деньги, банк кое-что взял у него. Он получил в залог квартиру - это очень хороший актив, который постоянно дорожает. Не вы один потираете руки, читая новости о быстром росте цен на рынке жилой недвижимости. Где-то на другом конце города руки потирает и банкир, причем по поводу вашей же квартиры. Боже упаси, он вовсе не мечтает о вашем дефолте. Впрочем... перечитайте еще раз пункты договора о том, при каких условиях банк может потребовать полного досрочного погашения кредита. Вот так, взять и потребовать, не интересуясь, где заемщик возьмет деньги.
Между тем ипотечный кредит несет для банка самые низкие риски. Что вы с этой квартирой сделаете? Куда увезете, куда спрячете? А если и попортите слегка, то ведь у риэлторов термин "убитая квартира" почти вышел из употребления: при такой-то цене сделать скромный ремонт - сущий пустяк (тем более что квартира застрахована). Банк не просто получает с ипотечного заемщика свои 10-14% (кстати, перечитайте и пункты договора о том, при каких условиях банк вправе повысить процент). Он на многие годы вперед с точностью до одного дня и рубля знает о поступлении этих платежей. Значит, ему не требуется ждать 10-20 лет, и уже сейчас он может уверенно распоряжаться этими деньгами. Банк собирает кредитные обязательства в пулы, скажем, по $20-50 млн и продает их ипотечным фондам (рефинансирует, секьюритизирует). По сути возвращает себе выданные заемщику деньги и становится лишь оператором-посредником между заемщиком и фондом.
Еще в 1999 году был создан первый ипотечный фонд, обеспеченный федеральным бюджетом - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). На середину 2006 года АИЖК рефинансировало $700 млн из $2 млрд общего объема задолженности по ипотечным кредитам. Оба показателя несерьезны, а большинство банков испытывают трудности с рефинансированием.
А один банкир на пресс-конференции, не стесняясь, заявил коллегам: "Да видел я эту ипотеку там-то и там. На меня давят, чтобы я развивал услугу, я и "развиваю". Но ни один вменяемый человек ко мне за займом не обратится. Одни убытки с этой ипотекой". Кто-то попытался ему возразить и услышал в ответ: "Бизнес есть перманентное рефинансирование. Что мне делать с одним кредитом в два месяца, кому его продашь?". И все стало ясно. В том смысле, что ставкам пока снижаться не с чего.
Альберт АКОПЯН

---

Эльмира Тихонычева, заместитель председателя правления Импэксбанка:
- В настоящий момент большинство банков используют аннуитетную схему погашения кредита. Это связано с тем, что существует определенное правило расчета платежеспособности. Если человеку требуется, например, 3 млн руб., то при сроке кредита 20 лет и ставке 12% годовых размер ежемесячного аннуитетного платежа составит 39 тыс. руб., а ежемесячный доход клиента должен начинаться с 65 тыс. руб. Для дифференцированной схемы размер первого платежа будет максимальным - 42 тыс. руб., а требуемый размер дохода заемщика - не менее 85 тыс. руб. Таким образом, применение аннуитетной схемы при кредитовании несет соответствующие преимущества для клиентов.
Наталья Кирпиченко, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-брокеридж":
- Для потребителя разница двух типов погашения незначительна. Наш менталитет расположен к формированию привычек. Как показывает практика, наиболее стабильными заемщиками с низкой степенью риска являются пользователи аннуитетной системы. Они привыкают из месяца в месяц платить одни и те же суммы. Напротив, люди, использовавшие временные отсрочки выплат по кредиту или имеющие систему растущих со временем платежей (как бы расчет на то, что со временем молодой специалист растет в доходах), переносят существенное увеличение платежей болезненно и могут зайти в ситуацию дефолта. Рекомендую выбирать аннуитетную систему, тем более что рынок рефинансирования растет и вы сможете перекредитоваться, существенно сэкономив.
Сергей Озеров, финансовый директор ДельтаКредит банка:
- Большинство банков в России использует аннуитетную схему. Особенность формулы расчета аннуитетных платежей в том, что в первую половину срока погашения кредита заемщик в большей степени платит проценты по кредиту, а в меньшей степени гасит основную задолженность, хотя при этом каждый месяц вносит одну и ту же сумму. Во второй половине срока погашения кредита ежемесячный платеж в большей степени состоит из выплаты по основному долгу, в меньшей - из процента по кредиту. Для заемщика минус заключается в том, что если он решит погасить кредит досрочно, то выплаченные вперед проценты никто не вернет.
Если при покупке квартиры в кредит заемщик хочет взять максимальный размер кредита, который позволяет его ежемесячный подход, ему выгоднее аннуитетные платежи. Если он решит брать кредит с дифференцированными платежами, возможная сумма кредита окажется намного меньше.
Безусловно, для банка выгоден аннуитетный платеж, структура которого определена таким образом, что доля процентов в нем выше изначально, чем доля основного долга. Выгода именно в этом и состоит, что банк четко определяет сумму основного долга, которая подлежит погашению. Как мы знаем, от суммы основного долга зависит и процентный доход банка. Но для клиента также есть небольшой, но плюс: он точно знает сумму следующего платежа.
Павел Комолов, андеррайтер брокерской компании "Независимое бюро ипотечного кредитования":
- Несмотря на то что многие высказывают недовольство аннуитетной схемой погашения, называя ее грабительской, у нее есть свои плюсы, так же как и у дифференцированного платежа - минусы.
Основными кредиторами, применяющими сегодня дифференцированную схему погашения, являются Сбербанк и Газпромбанк, на рынок с подобным предложением постепенно выходят и другие организации. Из недавних - банк Глобэкс, который предлагает отнюдь не ломбардные программы, а как раз несколько кредитных продуктов, предназначенных для покупки жилья.
Безусловно, дифференцированный платеж позволяет уменьшить переплату банку. Правда, чтобы разница была ощутимой, срок кредитования должен быть как можно длиннее. Сравним дифференцированный платеж с аннуитетным для суммы кредита $150 тыс., сроков 5, 10 и 15 лет при фиксированной ставке 11%.
Как было сказано, основным фактором, влияющим на разницу в величине переплаты, является срок кредитования. Очевидно, что, если заемщик обращается за долгосрочным кредитом (на 20-30 лет), ему лучше выбрать дифференцированный платеж.
Но поспешу подлить ложку дегтя: дифференцированная схема снижает максимальную сумму кредита. Почему? Потому что в отличие от аннуитета, где все платежи равны, дифференцированный подход подразумевает, что первый платеж самый большой, а последний - самый маленький. Предположим, что заемщик, обладая доходом в $3 тыс., обращается в банк, чтобы узнать максимальную сумму кредита, который выдадут на 15 лет по ставке 11% годовых. Коэффициент платеж/доход банка составляет 50%. Это значит, что ежемесячный платеж заемщика не должен быть больше $1,5 тыс. В случае с дифференцированным платежом первый (самый большой) платеж не должен превышать этой же суммы. В результате максимальная сумма кредита при аннуитете составляет $132 тыс., а при дифференцированном платеже - $102 тыс.
В случае со Сбербанком, который руководствуется особыми коэффициентами при расчете максимальной суммы кредита, лимит составил бы $186 тыс. К сожалению, это только в Сбербанке.
Подводя итоги, сделаем следующие выводы. Дифференцированный платеж приемлем для тех, кто считает свои деньги: хочет потратить минимум средств и при этом обладает достаточным доходом для того, чтобы иметь свободу выбора.
Тем заемщикам, для кого актуальна максимальная сумма кредита, придется ограничиться аннуитетным платежом.
В целом же лучшей схемы погашения нет, так же как не существует и лучшего банка. Каждый человек или семья должны искать свое, индивидуальное решение.
Анна Каминская, начальник отдела департамента розничного бизнеса Собинбанка:
- Да, существует несколько вариантов погашения кредита. Выбор Собинбанка, как и многих других кредитных организаций, в пользу аннуитетных платежей сделан потому, что это удобно для клиента. Погашение кредита равными частями в течение всего срока позволяет заемщикам уже на начальном этапе четко планировать свои расходы.
При дифференцированном подходе каждый платеж отличается от предыдущего, так как проценты начисляются каждый месяц на разные суммы. В этом случае предполагается постепенное уменьшение платежа, но на первом этапе он будет выше, нежели по аннуитетной схеме. А это является немаловажным фактором для ипотечного кредита - ведь на первом этапе существенные средства идут на ремонт и обустройство приобретенного жилья, поэтому первоначальные высокие платежи по кредиту клиенты не приветствуют. К тому же при рассмотрении самого заявления на получение ипотечного кредита оценка платежеспособности заемщика при дифференцированном подходе производится относительно его возможности осуществлять первоначальные наибольшие платежи.
По материалам газеты Квадратный метр