Ипотека – способ приобретения жилья, вызывающий сегодня наибольшее количество дискуссий. Впрочем, не все знают, что механизм ипотечного кредитования распространяется не только на покупку городской квартиры. С помощью ипотеки можно купить и загородный дом. Сегодня «Собственник» расскажет о проблемах и перспективах загородной ипотеки.
Один из древнейших институтов обеспечения ответственности должника перед кредитором, ипотека фактически была впервые реализована еще до нашей эры, в Древней Греции. Впрочем, в нашей стране перспективность такого способа приобретения жилья вызывает споры – доверия к ипотеке у россиян все еще нет. Президент ООО «Парк Групп», управляющий сетевым проектом «Витро» Олег Маринин объясняет такое положение вещей с точки зрения исторического развития ипотечного механизма: «За несколько веков активного развития ипотечного кредитования и использования различных его схем европейские страны довели этот институт практически до совершенства, что отчасти объясняет лучшее состояние дел с ипотекой на Западе по сравнению с нашей страной». И если на первичном и вторичном рынках столичного жилья покупка по ипотеке – сравнительно распространенное явление, то доля сделок по ипотечному кредитованию покупки загородного жилья составляет, по разным оценкам, лишь от 2% до 3% от общего количества сделок на рынке кредитования. Если оценивать долю ипотечных сделок по «загородке» в сравнении с общим числом сделок на коттеджном рынке, процент будет чуть выше – от 5% до 6%. «Столь малая доля связана как с недостаточной информированностью людей о самой возможности загородной ипотеки, так и с рядом трудностей, которые могут возникнуть в процессе оформления кредита», – считает Маринин.
Надо сказать, что загородная ипотека в России – явление довольно молодое. «Еще совсем недавно, 2 года назад, загородной ипотекой занималось только два-три банка. Причем далеко не каждый покупатель мог получить у них кредит: дом должен был быть расположен близко к Москве, по престижному направлению, на финальной стадии строительства», – рассказывает генеральный директор компании «Терра-недвижимость» Тимур Сайфутдинов. Впрочем, и сегодня получить кредит на строящийся дом без дополнительного обеспечения вряд ли получится. По словам генерального директора ООО «Фосборн Хоум» Василия Белова, даже на Западе практика выдачи целевых кредитов на строительство не слишком распространена, в России же такое кредитование в чистом виде вообще отсутствует. «Если инвестиционные кредиты и выдаются, то только с дополнительным обеспечением, например, в виде квартиры, или под залог земли. В основном же кредитуется только готовое жилье, и залогом выступает сам приобретаемый объект, который оценивается вместе с занимаемым земельным участком», – поясняет эксперт. О том, что отсутствие у заемщика земельного участка, недвижимости или собственности другого рода, которая может быть оформлена в залог, будет расценено банком как доказательство неплатежеспособности, говорит и управляющий проектом «Грин Хилл» Григорий Слепак.
Что же касается основных сложностей, препятствующих развитию загородной ипотеки, то отметить здесь следует прежде всего сложность и длительность самой процедуры оформления залога: «Эта проблема не является специфической для России, процедура оценки загородного дома сложна по определению, поскольку это не типовое жилье, каждый коттедж индивидуален», – рассказывает Василий Белов.
Кроме того, не способствует быстрому развитию загородной ипотеки и непрозрачность информации о доходах и имуществе заемщиков. «Во-первых, значительная доля рынка – это вторичка (около 50%). А частные владельцы не очень активно стремятся указывать реальную стоимость объекта в договоре купли-продажи, – говорит Тимур Сайфутдинов. – Во-вторых, банки требуют полный комплект документов на дом или земельный участок, чем может похвастаться далеко не каждый продавец. Проблемой также является недоступная информация об истинных доходах населения. Правда, сейчас за городом наметилась новая тенденция: люди начинают совершать сделки «в белую», для легализации капитала. Розничный рынок финансовых услуг в России очень молод, и банки еще физически не успели накопить достаточный объем кредитных историй».
Участники рынка сходятся во мнении о том, что загородное направление ипотечного кредитования будет развиваться, разногласия наблюдаются только в оценке темпов такого развития. «Можно прогнозировать двукратное увеличение объема сделок по приобретению загородного жилья с помощью ипотечного кредитования ежегодно – таковы темпы развития и городской, и загородной ипотеки сегодня, такими они сохранятся и в будущем», – считает Василий Белов. Более оптимистичен в своих прогнозах Олег Маринин: «В следующем году количество сделок по ипотеке загородной недвижимости может возрасти с 2–3% до 10% от общего объема сделок с кредитованием». По мнению Тимура Сайфутдинова, рынок развивается в геометрической прогрессии: «Чем больше сделок совершается, тем лучше отрабатываются схемы, тем проще выходить новым игрокам на уже подготовленную почву». Развитию загородной ипотеки способствует и заинтересованность банков, считает Григорий Слепак: «На сегодняшний день большинство банков выражает готовность выдавать кредиты на покупку объектов загородной недвижимости. Это объясняется тем, что для самих банков подобный вид кредитования является выгодным способом вложения денежных средств. Более того, многие банки стараются максимально облегчить процесс кредитования, предлагая клиентам все более выгодные и гибкие схемы». Конкретные данные об условиях, предлагаемых некоторыми банками, мы приводим в таблице.
| Наименование банка | Срок, лет | Валюта кредита | Ставка | Размер собст. средств | Сумма кредита |
| "АБСОЛЮТ БАНК" ЗАО АКБ | 1-10 | USD | 12%-14% | от 35% | 30 тыс. — 1 млн. |
| "АГРОПРОМКРЕДИТ" КБ | 1-30 | RUB | 11%-14% | от 10% | 200 тыс. - 16, 2 млн. |
| "БАНК МОСКВЫ" АКБ (ОАО) | 3-25 | RUB | 11,9%-15% | от 0% | от 300 тыс. |
| "БАНК МОСКВЫ" АКБ (ОАО) | 3-25 | USD, EUR | 10%-12% | от 0% | от 10 тыс. |
| "БАНК СОСЬЕТЕ ЖЕНЕРАЛЬ ВОСТОК" ЗАО | 1-15 | RUB | 17% | от 20% | от 750 тыс. |
| "БАНК СОСЬЕТЕ ЖЕНЕРАЛЬ ВОСТОК" ЗАО | 1-15 | USD | 11%-13% | от 20% | от 25 тыс. |
| "БАНК СОСЬЕТЕ ЖЕНЕРАЛЬ ВОСТОК" ЗАО | 1-15 | EUR | 15% | от 20% | от 25 тыс. |
| "ВНЕШТОРГБАНК 24" ЗАО | 1-25 | RUB | 12%-13,5% | от 0% | от 300 тыс. |
| "ВНЕШТОРГБАНК 24" ЗАО | 1-25 | USD, EUR | 9,3%-11,5% | от 0% | от 10 тыс. |
| "ВОЗРОЖДЕНИЕ" БАНК ОАО | 1-25 | USD | 10,5%-12,5% | от 30% | 15 тыс. - 300 тыс. |
| "ВОЗРОЖДЕНИЕ" БАНК ОАО | 1-30 | RUB | 11%-14% | от 10% | 100 тыс. - 16,2 млн. |
| "ГАЗПРОМБАНК" АБ ЗАО | 1-15 | RUB | 17% | от 30% | 300 тыс. - 30 млн. |
| "ГАЗПРОМБАНК" АБ ЗАО | 1-15 | USD, EUR | 12% | от 30% | 10 тыс. - 1 млн. |
| "ГОРОДСКОЙ ИПОТЕЧНЫЙ БАНК" ООО | 1-25 | USD | 9%-12% | от 30% | 10 тыс. - 500 тыс. |
| "ГОРОДСКОЙ ИПОТЕЧНЫЙ БАНК" ООО | 1-25 | RUB | 12,25%-13,25% | от 25% | 300 тыс. - 15 млн. |
| "КИТ ФИНАНС ИНВЕСТИЦИОННЫЙ БАНК" ОАО | 1-30 | RUB | 10,75%-13,75% | от 10% | 300 тыс. - 60 млн. |
| "КИТ ФИНАНС ИНВЕСТИЦИОННЫЙ БАНК" ОАО | 1-30 | USD | 9,75%-12% | от 10% | 10 тыс. - 2 млн. |
| "МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК" ОАО | 1-20 | USD | 10,5%-12% | от 25% | 30 тыс. — 750 тыс. |
| "МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК" ОАО | 1-15 | RUB | 13,5%-14,5% | от 25% | 1 млн. - 10 млн. |
По материалам Собственника
Комментариев нет:
Отправить комментарий