Ипотечное кредитование с международным составом участников

Ипотечное кредитование является важным направлением кредитования в кредитной системе. В настоящее время популярность на национальном рынке ипотеки получило международное ипотечное кредитование.
Международное направление ипотечного инвестирования стало одним из новых и востребованных услуг в современной экономике.
Предоставление кредита на приобретение недвижимости за границей осуществляется через международное ипотечное кредитование, которое определяется как вид ипотечного кредитования, при котором заемщиком является иностранное домашнее хозяйство, приобретающее объекты недвижимости вне территории страны под залог приобретаемой недвижимости либо под залог имеющегося объекта недвижимости у заемщика, расположенного на территории страны его проживания.
Необходимо отметить, что представляется возможным использования средств, которые могут быть получены заемщиком по международной ипотеке, а именно:
- приобретение недвижимости для личного проживания;
- покупка объекта недвижимости для инвестиционных целей.
Если гражданину по долгу службы необходимо долгое проживание в другой стране или он просто хочет сменить место жительства, то он может приобрести недвижимость за рубежом с помощью ипотечного кредитования.
Одним из видов бизнеса является покупка объекта недвижимости для инвестиционных целей. Субъект приобретает недвижимость и может сразу сдать ее в аренду, таким образом, он сможет получить дополнительный доход. Гражданин любой страны может покупать жилье и для туристических целей.
Следует отметить, что в Российской Федерации не распространена схема приобрести недвижимость с инвестиционными целями, российский заемщик может получить кредит с использованием инвестиционной схемы в европейских странах. Данный факт свидетельствует о необходимости рассмотрения данного опыта зарубежных стран в целях возможного применения в нашей стране.
Основной причиной применения данной схемы во Франции является приток туристов, который по объемам превосходит остальной мир. В любом французском банке им предлагают схемы обратной аренды в качестве долгосрочных инвестиций. В отелях постоянно не хватает мест. Именно поэтому правительство Франции решило приобщить иностранцев к инвестициям по схеме "lеаsеbаск".
Важно подчеркнуть, что российский гражданин может приобрести несколько "lеаsеbаск"-проектов в разных областях, что позволит семье россиянина и его друзьям провести отпуск, например, в Ницце, Париже, Нормандии или Альпах в любое время. Таким образом, клиент сможет также уменьшить риск падения спроса на недвижимость. Необходимо отметить тот факт, что "leasеbаск" возможен только в новых районах Франции. Кроме того, сейчас уже многие страны Европы подключились к программе "lеаsebаск", поэтому в некоторых из них также есть "leasеbаск"-проекты.

Ипотека, ипотечные агентства и участие в них государства

Обязанность государства поддерживать стандарты социального обеспечения населения вынуждает его принимать участие во всех без исключения острых проблемах общества.
Вопрос, ставший насущным для многих – обеспеченность жильем не является исключением.
Государство проводит различные государственные программы в жилищной сфере, среди которых не обойдена вниманием и ипотека.
Многочисленные попытки построить рынок ипотеки по западным примерам, следует отметить, по большей части они не увенчались успехом. Тому есть объективные причины, и большинство из них кроется в несовершенном, непроработанном законодательстве и нестабильности экономики.
Не обошлось и без помощи иностранных советников, которые совершили ряд ошибок, пытаясь внедрить некоторые современные элементы ипотеки, не считая нужным отметить тот факт, что крайне опасным является занятие форсирования событий в обход объективного поступательного роста.
Но, безусловно, не смотря на это, не следует отказываться от влиятельного государственного регулирования ипотеки.
Так очередная программа, которая призвана снять напряжение в том, что касается жилья, а также ипотеки и ипотечного кредитования, получила именно государственную поддержку.
Гарантии государства на рынке ипотечного кредитования проявляются, например, в создании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
Деятельность АИЖК объяснить достаточно просто. Суть состоит в том, ипотечный кредит, который выдает кредитное учреждение (банк) заемщику выкупается Агентством, и к нему же отходят и все права, связанные с выполнением своих обязательств заемщиком.
Средства у Агентства для того, чтобы получить возможность выкупить ипотечный кредит у банка появляются в результате выпуска им закладных.
Покупателями закладных является самый широкий круг субъектов хозяйствования, начиная от частников и заканчивая различными государственными организациями, например пенсионными фондами.
Таким образом, реализована двухуровневая система рынка ипотечного кредитования.
Но нужно указать, что Агентство будет выкупать ипотеку у банков только в том случае, если сам банк кредитует недвижимость, жилье по стандартам, принятым в АИЖК.
Преимущества Агентства очевидны в том, что касается низких процентных ставок, которые существенно ниже, чем в классических коммерческих банках.
Но, к сожалению, реализовать все возможности в полной мере не удалось, поскольку АИЖК не выпускает ипотечные ценные бумаги.
Другие ипотечные агентства используют подобные схемы, что говорит о том, что она имеет потенциал, но, к сожалению, как ни странно именно государство и является наиболее слабым звеном таких схем.

Опасность ипотеки

Ипотека становится все более популярной. Ее интенсивно рекламируют и предлагают клиентам многие банки. Несмотря на очевидные плюсы ипотеки, она так же имеет и свои минусы и даже содержит определенную опасность для заемщика.

Первым и главным минусом ипотечного кредита является переплата за приобретенную недвижимость. Так, например, по ипотечным программам Альфа банка, кредит, выдаваемый на 15 лет, может содержать 130% переплаты. Кроме того, заемщик вынужден оплачивать и многочисленные дополнительные расходы (услуги оценщика, нотариуса, платы за рассмотрение заявки, введения ссудного счета и т.п.) В некоторых банках эти расходы будут составлять около 10% суммы первоначального взноса.
Ипотека несет в себе угрозу потери жилья. Так как ипотека требует обязательного залога недвижимости, то до погашения кредита собственником квартиры (дома) является Банк. Если заемщик по каким-либо причинам не может выплачивать ежемесячные кредитные взносы, заложенная недвижимость переходит в собственность Банка. Если вместо первоначального взноса банк взял в залог уже имеющуюся в собственности квартиру, под залог может попасть и покупаемая квартира. Например, в банке "Уралсиб", до того как заемщик продаст уже имеющуюся в собственности квартиру и погасит часть кредита, в залог попадет и приобретаемое жилье.
Так же согласно законодательству даже незначительная трехразовая просрочка ежемесячного кредитного взноса в течении 12 месяцев дает основание банку для обращения взыскания на заложенное имущество ( то есть квартиру). При этом банк Вам выплатит только то, что Вы ему выплатили в счет погашения долга, а проценты, оплата услуг банка, выплаты по страховкам, к заемщику не вернуться. Кроме того, действительно, квартиры за это время подорожали, но прибыль от этого достанется банку, когда он будет ее продавать. Таким образом, получается, что ипотека может стать потенциальной возможностью потери недвижимого имущества.
Отдав недвижимость в залог Банку по ипотечному кредиту означает невозможность совершать с ней какие-либо финансовые или правовые операции: ее нельзя продать, оставить по наследству, подарить и т.д. Без одобрения банка в купленной квартире нельзя провести перепланировку и (за редким исключением) прописать своих родственников. То есть фактически недвижимость будет находиться в замороженном состоянии, а, учитывая длительный срок ипотеки, это имеет очень существенное значение.
Фактор времени (долгого кредитного периода) усиливает выше рассмотренные отрицательные стороны ипотеки, так как за столь продолжительное время жизненные и финансовые условия заемщика могут претерпеть значительные изменения в силу внешних субъективных факторов (потеря работы, рост инфляции и др.).
Ипотечное кредитование вызывает рост цен на жильё. К такому утверждению склоняется большинство экспертов ипотечного кредитования. Механизм этого феномена понятен - доступность покупки жилья при помощи ипотеки вызывает повышенный спрос на само жильё. А чем выше спрос - тем выше цена. Получается, что вместо того, чтобы делать жильё доступнее, ипотека, напротив, делает его менее доступным.

Сначала дольщиков обманывали застройщики, теперь власти

говорит А.Хинштейн

Сегодня сотни обманутых людей перекрыли улицу Свободы в Северо-Западном административном округе. Акция протеста прошла возле здания префектуры СЗАО, которой подчиняется район Южное Тушино, где и возникли проблемы. Акции дольщиков связаны с действиями компании "Энергостройкомплект". Участники акции протеста заявляют, что эта фирма должна была построить квартиры для 1500 человек в 11-м микрорайоне Южного Тушино. Однако свои обязательства за шесть лет компания так и не выполнила.


В поддержку обманутых дольщиков выступил депутат Госдумы от "Единой России" Александр Хинштейн. Депутат рассказал, как власти решали вопрос с долгостроем.


"Правительство Москвы долгое время занималось этим объектом вместе с рабочей группой, и к лету прошлого года они выработали совместный алгоритм действий. Это был, на мой взгляд, абсолютно правильный алгоритм. Конструкция была следующей: правительство Москвы выделяло из своего бюджета кредит свыше 3 млрд руб., направляя его в свою организацию ГУП УРИРУО (Государственное унитарное предприятие "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов").

ГУП должно было стать и застройщиком, и заказчиком объекта, забрав все права у предыдущего инвестора-застройщика "Энергостройкомплекта", и достраивать объект за счет денег этого кредита. После сдачи объекта дольщики получили бы свои квартиры бесплатно, а свободные площади ГУП продало бы, таким образом минимизировав затраты, и рассчиталось с городом.

Это нужно было делать еще и по той причине, что руководство "Энергостройкомплекта" не выполняло никаких обязательств, взятых на себя. Более того, им продали более 60 квартир, которые были зарезервированы как будущая доля Москвы. В октябре прошлого года исполняющий обязанности мэра столицы Владимир Ресин подписал соответствующее постановление правительства Москвы, где эти средства предусматривались".

"Но на сегодняшний день эти решения не выполняются, те обязательства, которые правительство Москвы на себя брало, не реализуются. Более того, у меня в распоряжении имеется проект постановления правительства Москвы, который они планировали рассмотреть на текущей неделе. Это постановление полностью ломает ранее принятую конструкцию, потому что делит всех дольщиков на категории. И признает права на квартиры и готово рассчитываться только с теми дольщиками, кто попадает под категории малоимущих, необеспеченных и тех, кто заключал договоры по 214-му закону. Поскольку в законопроекте четко сказано, что обязательства берутся только перед этой категорией, остальные дольщики, очевидно, должны идти в суды", - констатирует депутат.

По его словам, согласно постановлению "О дальнейшей реконструкции микрорайона 11 района Южное Тушино", контракт с "Энергостройкомплектом" прекращается, поручается Моснадзору подготовить список граждан-соинвесторов, признанных обманутыми дольщиками. Это означает, что граждане, которые заключали договоры не по 214-му закону - а их большинство - не становятся обманутыми дольщиками.

В дальнейшем предоставление жилых помещений гражданам будет проводиться согласно закону города Москвы от 14 июня 2006 г. №29. "Но этот закон дает право на жилье малоимущим гражданам, у которых меньше 18 квадратных метров на человека", - говорит Александр Хинштейн. "Понятно, что большинство обманутых дольщиков не подпадают под этот закон. Если бы они подпадали - они бы получили жилье бесплатно. А люди собрали последние деньги. И это постановление правительства делает абсолютное большинство из двух тысяч дольщиков бесправным", - добавляет он.

"На прошлой неделе я направил телеграмму мэру города с просьбой остановить выпуск этого постановления и телеграмму президенту, в которой также обрисовал ситуацию. У меня складывается ощущение, к сожалению, что кто-то в руководстве Москвы сейчас пытается оказать воздействие на нового мэра и убедить его, что проблему обманутых дольщиков нужно перевести в сугубо формальную плоскость. Но этот подход означает, что большинство дольщиков останется ни с чем. Это означает, что правительство города не выполнит взятые на себя ранее обязательства.

Я надеюсь, что Сергей Собянин все-таки изменит подход к этому. В противном случае острые протестные акции неминуемы", - пояснил А.Хинштейн

"Получается, что сначала людей обманули застройщики, а теперь их обманывают власти", - подытожил он.

Ипотека со скидкой

Как правило, на своих сайтах банки указывают проценты по ипотеке по базовым программам. Однако это не означает, что именно по такой ставке возможно получение ипотечного кредита — есть способы сделать ее более выгодной. Порой для получения льготного кредита необходимо предоставлять дополнительные документы или приобретать страховку, но в некоторых случаях достаточно просто иметь хорошую кредитную историю.
Обычно на размер процентной ставки по ипотечному кредиту влияют его основные параметры: первоначальный взнос и срок. Чем выше размер взноса и меньше срок, тем ниже может быть ставка. Например, в ОТП Банке при минимальном первоначальном взносе в размере 20% от стоимости квартиры ставка по рублевому кредиту на срок 10—20 лет составляет 14,5% годовых, а если этот же кредит брать на 30 лет, то она вырастает до 15,5%. В Росбанке ипотечный кредит «Рублевый» сроком на 7 лет при первоначальном взносе от 15% можно взять под 11,75% годовых, на 10 — под 12%, на 15 — под 12,25%, на 20 — под 12,5%, на 25 лет — под 12,75%. Длительный срок кредитования привлекает многих заемщиков относительно невысоким размером ежемесячного платежа, вместе с тем общая стоимость такого займа значительно возрастает.
Но не только срок и объем собственных средств влияют на процентную ставку. Большое значение имеет и оформление комплексной ипотечной страховки: при ее наличии ставка становится ниже. У разных банков надбавка за отсутствие страховки разная и может составлять от 0,3—0,7 до 6,5 и даже 10 процентных пунктов. Например, у того же Росбанка по кредиту «Рублевый» при отсутствии личного страхования ставка увеличивается на 3,5 п. п., при отсутствии титульного страхования — на 3 п. п., при отказе от всех видов страхования — на 6,5 п. п. В Банке Москвы отсутствие личного и титульного страхования увеличит ставку на 3 п. п., в СМП Банке — на 0,7 п. п., в Промсвязьбанке — на 0,95 п. п.
Снизить процентную ставку можно также, предоставив «правильную» справку о доходах. Зачастую банкам больше нравится форма 2-НДФЛ, ее наличие поможет снизить ставку в среднем на 0,5 п. п. «Если заемщик подтверждает свой доход справкой по форме 2-НДФЛ, то для него ставка кредитования будет на 1% ниже, чем для заемщиков, предоставляющих другие документы», — рассказывает начальник управления развития ипотеки банка «Открытие» Александр Ефимов. В СМП Банке наличие такой справки урежет ставку на 0,5 п. п., в Банке Москвы — на 1 п. п.

Перед тем как принять решение о выдаче кредита, банки проверяют кредитную историю клиента. Иногда наличие погашенных займов без просрочки может повлиять на ставку. Как, например, в Связь-Банке. По словам директора департамента розничных банковских продуктов Марии Зениной, наличие положительной кредитной истории в любом банке по любому продукту снижает ставку на 0,5 п. п. Такую же скидку качественным клиентам предоставляет Промсвязьбанк. А в Нордеа Банке скидку в 0,1—0,2 п. п. дадут при условии активного использования других (не менее двух) розничных кредитных продуктов этого финансового института.
Иногда получить ипотечный кредит со скидкой можно, если компания-работодатель является корпоративным клиентом банка, выдающего эти кредиты. Например, в «Нордеа» скидка таким заемщикам составляет 0,1 п. п. Росбанк для сотрудников своих корпоративных клиентов отменяет комиссию за выдачу займа и снижает ставку на 1 п. п. Такую же скидку в среднем получают зарплатные и корпоративные клиенты Альфа-Банка.
«Для сотрудников корпоративных клиентов и клиентов, получающих заработную плату на счета в Райффайзенбанке, ставки по ипотечным продуктам ниже на 0,25 п. п. , чем по стандартным условиям, — указывает руководитель дирекции обслуживания физических лиц Андрей Степаненко. — Кроме того, до 31 августа в банке проходит специальная акция для данной категории клиентов, в рамках которой они получают скидку с процентной ставки в размере 0,25 п. п. от стандартных условий кредитования». В Связь-Банке дисконт для данной категории заемщиков составляет 0,5 п. п. Столько же — для сотрудников корпоративных клиентов Абсолют Банка и Банка Москвы.
Нелишним для потенциального заемщика будет и следить за новостями. Периодически банки проводят различные акции и реализуют спецпредложения, в рамках которых предоставляют ипотечные кредиты на льготных условиях. В Райффайзенбанке, например, с февраля текущего года есть специальное предложение, позволяющее дополнительно снизить ставку по ипотечке. Если с момента одобрения кредита до подписания кредитного договора прошло не более 45 дней, клиент может получить скидку по ставке в размере 0,25 п. п. В Абсолют Банке действует акция «Легче легкого», в рамках которой каждый клиент, получивший положительное решение банка, может выбрать снижение или отмену комиссий по своему ипотечному кредиту или понижение процентной ставки по сравнению со стандартными тарифами. В Нордеа Банке до 31 августа в рамках акции «Лето! Раздеваем ипотеку!» предлагаются сниженные ставки: от 8,5% годовых в рублях и от 6% — в валюте, при этом на ставку не влияют срок кредита, размер первоначального взноса и форма подтверждения доходов.  

Ипотека ускоряется

Ипотека в России развивается не вопреки, а благодаря стремительному росту цен на жилье. Покупатели, ожидая роста цен на квартиры, стараются не откладывать покупку на длительный срок. В то же время банкиры, предвкушая сверхприбыль на кредитовании покупок жилья, совершенствуют технологии: выдают кредиты быстро и с минимальными затратами для заемщика. Как следствие, количество ипотечных сделок в Петербурге за девять месяцев 2006 года почти вдвое превысило количество сделок за весь 2005 год и приблизилось к отметке 7,5 тыс. А к концу текущего года количество сделок, по прогнозу банкиров, превысит и все 10 тыс.

Летом, в период галопирующего роста цен на жилье, когда квартиры дорожали на 3 рубля в минуту, банки начали предлагать кредиты без первоначального взноса. Хотя еще год назад одного только предположения о такой возможности было достаточно, чтобы финансисты изменялись в лице, словно у них спрашивают нечто очень неприличное. Между тем заемщикам так понравилось это предложение, что банкиры вместо сезонного спада на рынке выдачи ипотечных кредитов получили настоящий вал спроса со стороны заемщиков. Первым на отмену авансового платежа решился Банк Москвы. Правда, его топ-менеджеры назвали этот ход временной маркетинговой акцией, которая призвана помочь банку быстрее захватить значимую долю на рынке. Предполагалось, что уже с конца лета банк снова будет требовать от заемщиков первоначального взноса. Однако в итоге срок действия акции был продлен: как сообщили Ъ в пресс-службе петербургского филиала Банка Москвы, выдавать кредиты без первоначального взноса банк будет как минимум до конца этого года. Идею Банка Москвы тут же подхватили государственные банки, которые могут позволить себе брать дополнительные риски, поскольку не нуждаются в рефинансировании ипотечных кредитов, а таковое невозможно в отношении кредитов, выдаваемых без первоначального взноса. Летом о снижении до нуля минимального размера первоначального взноса объявил один из крупнейших игроков банковского сектора России - "Внешторгбанк. Розничные услуги" (ВТБ-24), дочерняя структура Внешторгбанка. Причем процентная ставка по такому кредиту, в отличие от того же Банка Москвы, была аналогична ставке по кредиту, в рамках которого заемщик вносит в качестве первоначального взноса собственные средства. Вслед за ВТБ-24 на отмену или снижение первоначального взноса до уровня 5% пошли и другие игроки. Впрочем, большинство ипотечных банков по-прежнему предлагают кредиты, требуя от заемщика заплатить за квартиру, приобретаемую в кредит, как минимум 10% своих средств.

Предложению ВТБ многие из них противопоставили более высокую скорость принятия решения и оформления ипотечной сделки. Кроме того, банки стали активно предлагать клиентам кредиты под залог уже имеющегося у них жилья для покрытия необходимого первоначального взноса при покупке в кредит новой квартиры. Правда, ставки по таким кредитам для формирования первоначального взноса гораздо выше, чем по ипотечному кредиту. Разница может составлять 3%, что снижает конкурентоспособность подобного рода схем по сравнению с ипотечными кредитами без первоначальных взносов.

Без шампанского, зато с деньгами

Однако идти на поводу у государственных банков, отказавшихся от практики обязательного предоставления заемщиком первоначального взноса, и петербургские, и московские банкиры пока не намерены.

"Ипотека без первоначального взноса достаточно рискованна для банков. Если заемщик вносит личные средства, то чувствует большую ответственность за своевременное погашение кредита, так как в случае невыплат он рискует потерять не только квартиру, но и достаточно солидную сумму собственных средств, - объясняет начальник дирекции по работе с физическими лицами "Райффайзенбанка Австрия" Роман Воробьев. - То есть первоначальный капитал заемщика служит для банков дополнительной страховкой от увеличения невыплат по ипотечным кредитам". По мнению господина Воробьева, существует прямая зависимость между ростом невозвратов и понижающимся ценовым трендом, и чем больше первоначальный взнос, тем более защищенным чувствует себя банк в случае падения цен на недвижимость.

По мнению директора по ипотечному кредитованию петербургского филиала Альфа-банка Вячеслава Михайлова, вследствие роста цен на рынке недвижимости уменьшилось количество потенциальных заемщиков из сегмента с небольшим уровнем доходов. Зато банки получили новых заемщиков из сегмента покупателей, которые планировали приобретать недвижимость за счет собственных средств, но вследствие резкого скачка цен вынуждены обращаться за ипотечными кредитами. А значит, ипотечные продукты будут пользоваться высоким спросом и без снижения первоначального взноса до нуля.

"При сложившейся ситуации на рынке недвижимости в выигрыше останется тот, кто, проводя максимально сбалансированную политику в отношении размера первоначального взноса, сделает лучшее предложение лучшим заемщикам, - добавляет господин Воробьев. - В конце концов размер первоначального взноса может варьироваться в зависимости от кредитоспособности потенциального клиента, так же как и размер процентной ставки".

Деньги текут рекой

Доходность ипотечных сделок стремительно растет вслед за ростом цен на квартиры. Средняя сумма кредита за девять месяцев текущего года возросла на 86%, до $65 тыс. Средние ежемесячные платежи по кредитам выросли немного меньше, примерно на 74%, за счет снижения процентных ставок.

В сложившихся условиях банкиры практически ничем не рискуют. Они прекрасно понимают, что если заемщик не расплатится по кредиту в срок, то они без особых сложностей перепродадут недвижимость с прибылью, которую им не обеспечат акции нефтяных компаний и "Газпрома", вместе взятых. Поэтому, собственно, финансисты и не скупятся, выдают кредиты в размере 95% от стоимости залога, хотя еще пару лет назад заемщик мог рассчитывать максимум на 70%. Причем срок кредита постоянно увеличивается. А ведь в конечном счете чем больше срок кредита, тем дороже он обходится заемщику. При прочих равных условиях за семилетний кредит заемщик заплатит примерно на 10% меньше, чем за десятилетний. Впрочем, по словам генерального управляющего петербургским филиалом ММБ Александра Конышкова, именно десятилетние кредиты пользуются на сегодня наибольшим спросом, поскольку выгоднее кредитных предложений сроком на 20-30 лет. "Причем на первичном рынке преобладают рублевые заимствования на сумму до 1,5 млн рублей и долларовые кредиты для более дорогих сделок. На вторичном рынке до сих пор преобладают долларовые сделки", - утверждает господин Конышков.

Ставки достигли дна

С рефинансированием кредитных портфелей у отечественных банкиров проблем нет. Иностранные финансовые институты с удовольствием перекупают кредиты российских банков, поскольку процентные ставки в России выше, чем в развитых странах. По словам члена правления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, процентные ставки в Евросоюзе и США колеблются в диапазоне 6-7,5%, а в России - 9-10,5% в иностранной валюте. Ставки в рублях в зависимости от разных факторов колеблются на уровне 12%. "Едва ли можно ожидать в ближайшее время резкого снижения ставок по ипотечным кредитам. Существующие процентные ставки являются рыночно обоснованными и отражают реальную экономическую ситуацию в стране, а также текущую стоимость привлекаемых ресурсов, - выражает типичное мнение банкиров господин Жигунов. - Поэтому их колебания возможны лишь в пределах 0,5-1 процента". Но и то, по оценке большинства экспертов, это произойдет не сразу. Так, по мнению господина Михайлова из Альфа-банка, одной из основных предпосылок к такому снижению ставок является начало работы в России рынка ипотечных ценных бумаг, что позволит банкам привлекать средства под более низкие проценты. А на его становление, полагают опрошенные Ъ эксперты, может потребоваться целый год. Вместе с тем в конце первого полугодия текущего года наметилась еще одна новая тенденция - отказ банков от валютных кредитов. "При этом полного ухода банков от них, по всей видимости, ожидать не стоит. Спрос на валютные кредиты сохранится, особенно в столице России, где достаточно велика доля людей с доходами, привязанными к доллару. Сейчас, например, на долю валютных кредитов приходится около 40 процентов ипотечного портфеля нашего банка, - объясняет директор департамента по работе с риэлтерами и застройщиками Инвестиционного банка "КИТ Финанс" Дмитрий Булычев. - Но вполне возможно, что валютные ставки по ипотечным кредитам в скором времени превысят рублевые". В этом случае, по мнению экспертов, валютный кредит станет такой же редкостью, как и ипотечный кредит с первоначальным взносом в 50% от стоимости квартиры.

Перемена кредита

Между тем незначительное снижение процентных ставок, произошедшее в первой половине этого года, заставляет банкиров развивать услуги по перекредитованию заемщиков, поскольку заемщики, взявшие кредит в 2004 году, сейчас не хотят платить процент выше среднерыночного. Пока банкиры не очень активно переманивают друг у друга клиентов. Рынок быстро растет, и нужды в такого рода агрессии нет. Но стоит темпам роста замедлиться, как конкуренция в этом секторе неизбежно обострится. Ведь старый заемщик лучше новых двух. Во всяком случае его привлечение обойдется дешевле: он уже проверен коллегами по цеху, исправно возвращает им долг. А такой клиент никогда не будет для банка лишним.

"Обычно для заемщиков проблема перекредитования возникает при изменении процентных ставок более чем на два процентных пункта, - отмечает начальник кредитного управления петербургского филиала Национального резервного банка Наталия Григорьева. - Однако заемщики пока не спешат переоформлять ипотечные кредиты. На российском ипотечном рынке системой рефинансирования пользуются крайне редко". Это, по мнению госпожи Григорьевой, связанно с тем, что ипотека не стала массовой и абсолютное число заемщиков, взявших кредит несколько лет назад, небольшое. "Массовое обращение к услуге рефинансирования произойдет в течение нескольких ближайших лет. И в выигрыше останутся те банки, которые создадут технологии и механизмы перекредитования", - прогнозирует директор департамента по работе с риэлтерами и застройщиками Инвестиционного банка "КИТ Финанс".

Портрет заемщика изменился

При сложившейся конъюнктуре на рынке жилой недвижимости рост ипотечного рынка вряд ли замедлится в ближайшей перспективе. Цены таковы, что людей, способных выложить из кармана нужную сумму, практически не осталось. Предпринимателям выгодней платить по кредиту, чем изымать деньги из оборота. "В свете новых условий изменился портрет среднестатистического заемщика по уровню дохода, - отмечает начальник кредитного управления петербургского филиала Национального резервного банка. - Если раньше это были граждане с доходом на семью от $500, то для того, чтобы купить жилье по новым ценам, доход на семью должен быть не менее $1500. Также ипотечные кредиты стали привлекать и топ-менеджеры компаний". Банкиры не сомневаются, что цены на жилье продолжат расти. Очевидных предпосылок для их снижения нет, напротив, все говорит о сохранении тенденции. Предложение не поспевает за спросом, и более того, оно не соответствует запросам потребителей. Строители по инерции предпочитают создавать однокомнатные квартиры. Но этот сегмент рынка, по мнению банкиров, бесперспективен. Поскольку однокомнатные квартиры годятся только для длительного проживания пенсионеров. Другая категория потребителей однокомнатных квартир - молодые семьи уже стремятся обзавестись более просторным жильем, как минимум с двумя комнатами. Все-таки молодые рассчитывают, как правило, быстро обзавестись детьми.

Падения цен пока не будет

Некоторые аналитики предрекают, что вскоре на рынок будут выставлены так называемые инвестиционные квартиры, которые последние несколько лет приобретались спекулянтами в сфере недвижимости в расчете на перепродажу по более высокой цене. Вот тогда цены могут рухнуть. Банкирам такой сценарий кажется маловероятным. Однако их нежелание выдавать кредиты без первоначального взноса продиктовано в том числе и опасением, что цены на жилье могут рухнуть процентов на 30, после чего многие заемщики расторгнут договор и банк будет вынужден квартиру, приобретенную на его деньги за $100 тыс., продавать за $70-75 тыс., в то время как заемщик купит в кредит аналогичную квартиру в другом банке, сэкономив солидную сумму. Наличие таких опасений в банковской среде подтверждает возможность серьезного кризиса на рынке, правда в отдаленной перспективе, а не в течение ближайших полутора-двух лет. В обозримом же будущем банкиры ожидают лишь небольшого снижения цен с уровня, на который их загнал летний ажиотаж на рынке, да и то лишь по отдельным видам квартир.

"В части малоликвидных, низкого качества объектов, возможно, произойдет небольшая корректировка цен в сторону снижения, а вот в отношении современного, качественного жилья, элитного жилья рост продолжится, хотя с намного меньшими темпами, в рамках роста рынка в целом", - утверждает господин Жигунов. Другие опрошенные Ъ банкиры также уверены, что замедление роста цен на жилье - явление временное, они продолжат расти, когда люди к ним привыкнут. "Несмотря на отмечаемую статистикой остановку роста цен на первичном рынке жилой недвижимости, вторичный продолжает коррекцию в сторону повышения, - отмечает начальник отдела развития ипотечного кредитования банка "Санкт-Петербург" Дмитрий Соловьев. - Хотя темпы этой коррекции, безусловно, несравнимы с летним ажиотажем. По моим ощущениям, рынок близок к стабилизации, после которой закономерен незначительный, до 5-10 процентов, откат цен из-за появления на рынке 'придержанных' квартир". По словам господина Соловьева, заемщики сегодня не отличаются "пылкостью", им необходимо привыкнуть к новым ценам и, разумеется, надо, чтобы "подтянулся" уровень зарплаты. "Сейчас на рынке тон задает продавец, и цена продажи зависит от его желания. Говорить о том, что цены не будут расти, - значит обманывать себя, - считает господин Конышков. - Возможна коррекция цены, но это краткосрочная перспектива, а в долгосрочной перспективе рост будет продолжаться. Этот рынок цикличен, как и многие другие. Что касается потенциальных заемщиков, то количество людей, которые не смогли найти жилье, продолжает увеличиваться".

По единодушному мнению банкиров, настоящий бум на ипотечном рынке произойдет, когда стоимость арендной платы за съемную квартиру снова превысит размер среднего платежа по ипотечному кредиту. Ведь, по сути, именно размер арендной платы является сейчас верхней планкой для ежемесячного платежа по кредиту. Так что после любого ее увеличения и без того высокий спрос на ипотечные кредиты станет еще больше. В ожидании этого банки усиленно расширяют свои подразделения, работающие с потенциальными клиентами. Если раньше оформлением ипотеки занимались два-три менеджера, то теперь банки создают целые специализированные ипотечные центры с десятками сотрудников и активно привлекают к работе с заемщиками агентства недвижимости и ипотечных брокеров. И судя по все возрастающей активности финансистов, именно следующий год станет годом долгожданного бума на рынке ипотечного кредитования.

По материалам Комерсантъ

Загородный дом в кредит

Ипотека – способ приобретения жилья, вызывающий сегодня наибольшее количество дискуссий. Впрочем, не все знают, что механизм ипотечного кредитования распространяется не только на покупку городской квартиры. С помощью ипотеки можно купить и загородный дом. Сегодня «Собственник» расскажет о проблемах и перспективах загородной ипотеки.
Один из древнейших институтов обеспечения ответственности должника перед кредитором, ипотека фактически была впервые реализована еще до нашей эры, в Древней Греции. Впрочем, в нашей стране перспективность такого способа приобретения жилья вызывает споры – доверия к ипотеке у россиян все еще нет. Президент ООО «Парк Групп», управляющий сетевым проектом «Витро» Олег Маринин объясняет такое положение вещей с точки зрения исторического развития ипотечного механизма: «За несколько веков активного развития ипотечного кредитования и использования различных его схем европейские страны довели этот институт практически до совершенства, что отчасти объясняет лучшее состояние дел с ипотекой на Западе по сравнению с нашей страной». И если на первичном и вторичном рынках столичного жилья покупка по ипотеке – сравнительно распространенное явление, то доля сделок по ипотечному кредитованию покупки загородного жилья составляет, по разным оценкам, лишь от 2% до 3% от общего количества сделок на рынке кредитования. Если оценивать долю ипотечных сделок по «загородке» в сравнении с общим числом сделок на коттеджном рынке, процент будет чуть выше – от 5% до 6%. «Столь малая доля связана как с недостаточной информированностью людей о самой возможности загородной ипотеки, так и с рядом трудностей, которые могут возникнуть в процессе оформления кредита», – считает Маринин.
Надо сказать, что загородная ипотека в России – явление довольно молодое. «Еще совсем недавно, 2 года назад, загородной ипотекой занималось только два-три банка. Причем далеко не каждый покупатель мог получить у них кредит: дом должен был быть расположен близко к Москве, по престижному направлению, на финальной стадии строительства», – рассказывает генеральный директор компании «Терра-недвижимость» Тимур Сайфутдинов. Впрочем, и сегодня получить кредит на строящийся дом без дополнительного обеспечения вряд ли получится. По словам генерального директора ООО «Фосборн Хоум» Василия Белова, даже на Западе практика выдачи целевых кредитов на строительство не слишком распространена, в России же такое кредитование в чистом виде вообще отсутствует. «Если инвестиционные кредиты и выдаются, то только с дополнительным обеспечением, например, в виде квартиры, или под залог земли. В основном же кредитуется только готовое жилье, и залогом выступает сам приобретаемый объект, который оценивается вместе с занимаемым земельным участком», – поясняет эксперт. О том, что отсутствие у заемщика земельного участка, недвижимости или собственности другого рода, которая может быть оформлена в залог, будет расценено банком как доказательство неплатежеспособности, говорит и управляющий проектом «Грин Хилл» Григорий Слепак.
Что же касается основных сложностей, препятствующих развитию загородной ипотеки, то отметить здесь следует прежде всего сложность и длительность самой процедуры оформления залога: «Эта проблема не является специфической для России, процедура оценки загородного дома сложна по определению, поскольку это не типовое жилье, каждый коттедж индивидуален», – рассказывает Василий Белов.
Кроме того, не способствует быстрому развитию загородной ипотеки и непрозрачность информации о доходах и имуществе заемщиков. «Во-первых, значительная доля рынка – это вторичка (около 50%). А частные владельцы не очень активно стремятся указывать реальную стоимость объекта в договоре купли-продажи, – говорит Тимур Сайфутдинов. – Во-вторых, банки требуют полный комплект документов на дом или земельный участок, чем может похвастаться далеко не каждый продавец. Проблемой также является недоступная информация об истинных доходах населения. Правда, сейчас за городом наметилась новая тенденция: люди начинают совершать сделки «в белую», для легализации капитала. Розничный рынок финансовых услуг в России очень молод, и банки еще физически не успели накопить достаточный объем кредитных историй».
Участники рынка сходятся во мнении о том, что загородное направление ипотечного кредитования будет развиваться, разногласия наблюдаются только в оценке темпов такого развития. «Можно прогнозировать двукратное увеличение объема сделок по приобретению загородного жилья с помощью ипотечного кредитования ежегодно – таковы темпы развития и городской, и загородной ипотеки сегодня, такими они сохранятся и в будущем», – считает Василий Белов. Более оптимистичен в своих прогнозах Олег Маринин: «В следующем году количество сделок по ипотеке загородной недвижимости может возрасти с 2–3% до 10% от общего объема сделок с кредитованием». По мнению Тимура Сайфутдинова, рынок развивается в геометрической прогрессии: «Чем больше сделок совершается, тем лучше отрабатываются схемы, тем проще выходить новым игрокам на уже подготовленную почву». Развитию загородной ипотеки способствует и заинтересованность банков, считает Григорий Слепак: «На сегодняшний день большинство банков выражает готовность выдавать кредиты на покупку объектов загородной недвижимости. Это объясняется тем, что для самих банков подобный вид кредитования является выгодным способом вложения денежных средств. Более того, многие банки стараются максимально облегчить процесс кредитования, предлагая клиентам все более выгодные и гибкие схемы». Конкретные данные об условиях, предлагаемых некоторыми банками, мы приводим в таблице.

Наименование банка	Срок, лет	Валюта кредита	Ставка	Размер собст. средств	Сумма кредита
"АБСОЛЮТ БАНК" ЗАО АКБ	1-10	USD	12%-14%	от 35%	30 тыс. — 1 млн.
"АГРОПРОМКРЕДИТ" КБ	1-30	RUB	11%-14%	от 10%	200 тыс. - 16, 2 млн.
"БАНК МОСКВЫ" АКБ (ОАО)	3-25	RUB	11,9%-15%	от 0%	от 300 тыс.
"БАНК МОСКВЫ" АКБ (ОАО)	3-25	USD, EUR	10%-12%	от 0%	от 10 тыс.
"БАНК СОСЬЕТЕ ЖЕНЕРАЛЬ ВОСТОК" ЗАО	1-15	RUB	17%	от 20%	от 750 тыс.
"БАНК СОСЬЕТЕ ЖЕНЕРАЛЬ ВОСТОК" ЗАО	1-15	USD	11%-13%	от 20%	от 25 тыс.
"БАНК СОСЬЕТЕ ЖЕНЕРАЛЬ ВОСТОК" ЗАО	1-15	EUR	15%	от 20%	от 25 тыс.
"ВНЕШТОРГБАНК 24" ЗАО	1-25	RUB	12%-13,5%	от 0%	от 300 тыс.
"ВНЕШТОРГБАНК 24" ЗАО	1-25	USD, EUR	9,3%-11,5%	от 0%	от 10 тыс.
"ВОЗРОЖДЕНИЕ" БАНК ОАО	1-25	USD	10,5%-12,5%	от 30%	15 тыс. - 300 тыс.
"ВОЗРОЖДЕНИЕ" БАНК ОАО	1-30	RUB	11%-14%	от 10%	100 тыс. - 16,2 млн.
"ГАЗПРОМБАНК" АБ ЗАО	1-15	RUB	17%	от 30%	300 тыс. - 30 млн.
"ГАЗПРОМБАНК" АБ ЗАО	1-15	USD, EUR	12%	от 30%	10 тыс. - 1 млн.
"ГОРОДСКОЙ ИПОТЕЧНЫЙ БАНК" ООО	1-25	USD	9%-12%	от 30%	10 тыс. - 500 тыс.
"ГОРОДСКОЙ ИПОТЕЧНЫЙ БАНК" ООО	1-25	RUB	12,25%-13,25%	от 25%	300 тыс. - 15 млн.
"КИТ ФИНАНС ИНВЕСТИЦИОННЫЙ БАНК" ОАО	1-30	RUB	10,75%-13,75%	от 10%	300 тыс. - 60 млн.
"КИТ ФИНАНС ИНВЕСТИЦИОННЫЙ БАНК" ОАО	1-30	USD	9,75%-12%	от 10%	10 тыс. - 2 млн.
"МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК" ОАО	1-20	USD	10,5%-12%	от 25%	30 тыс. — 750 тыс.
"МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК" ОАО	1-15	RUB	13,5%-14,5%	от 25%	1 млн. - 10 млн.

По материалам Собственника

Пользуясь ипотекой — не разорись на страховании

Страхование является неотъемлемой частью любой ипотечной сделки. Банки-кредиторы и работающие с ними по договорам страховые компании сами определяют набор рисков, от которых заемщик обязан быть застрахован. Обычно ипотечное страхование включает три основных компонента, каждый из них имеет свой тариф.

Страхование объекта залога

При страховании квартиры — объекта залога страховым случаем является утрата или повреждение недвижимого имущества заемщика в результате непредвиденных событий: пожара, взрыва газа, повреждения водой, кражи, грабежа, разбоя, умышленного уничтожения другими лицами, стихийных бедствий и т. п. Отдельные банки ограничиваются требованием страхования лишь конструктивных элементов поступающей в залог квартиры (т. е. одной «коробки»).
Расценки в различных страховых компаниях колеблются в среднем от 0,1 до 0,4% стоимости недвижимости: в компании «Альфа-Страхование» — 0,1–0,14%, «Ренессанс-Страхование» — 0,18–0,35%, в Росгосстрахе, РОСНО, Ингосстрахе и ВСК — от 0,2%, УралСибе — 0,3–0,38%, «Стандарт-резерве» — 0,25–0,35% и т. д.
Некоторые банки требуют застраховать помимо конструктивных элементов еще и отделку, но это более сложно: в каждой квартире отделка имеет индивидуальный характер и стандартные подходы к ее оценке малоприменимы. Именно поэтому в ряде страховых компаний (например, «Ренессанс-Страхование», «Прогресс-гарант» и др.) страхование отделки квартиры не входит в стандартный страховой пакет.
Стоимость страхования квартиры с отделкой составляет в среднем от 0,2 до 0,5% стоимости недвижимости: в компании «Альфа-Страхование» — 0,2–0,26% (стандартная отделка), Ингосстрахе и ВСК — от 0,3% (минимальная отделка), «Стандарт-резерве» — 0,45–0,5% (отделка на момент страхования с учетом износа).
Даже если банк не требует обязательного страхования отделки квартиры, лучше сделать это в рамках общего ипотечного страхового пакета. Дело в том, что конструктивные элементы квартиры уничтожаются крайне редко, а вот отделка (например, в результате залива квартиры соседями сверху) страдает достаточно часто. Естественно, оформлять страховой полис стоит после того, как в квартире сделан ремонт.

Страхование заемщика

При страховании жизни и трудоспособности заемщика страховым случаем признается смерть заемщика по любой причине, временная утрата трудоспособности в результате несчастного случая, а также постоянная утрата трудоспособности в результате несчастного случая, которая привела к инвалидности. Выплата производится в случае дефолта, когда заемщик по одной из вышеперечисленных причин не может погасить полученный кредит.
Подавляющее большинство банков требует страхования на случай смерти заемщика или наступления инвалидности I и II группы. Базовые тарифы страховых компаний унифицированы и зависят в основном от пола и возраста заемщика. Например, в компании «Альфа-Страхование» страхование жизни заемщика-женщины обходится в 0,2% стоимости недвижимости, заемщика-мужчины — в 0,35%, в «Ренессанс-Страховании» — соответственно 0,25–0,81% и 0,35–1,4%, в «Стандарт-резерве» — 0,25–0,35% и 0,4–0,5% и т. д.
Росгосстрах установил базовый тариф для заемщика в возрасте до 35 лет на отметке 0,3–0,43% стоимости недвижимости, от 36 до 55 лет — 0,8–1,3%.
Если к страхованию жизни добавляется еще и страхование от временной нетрудоспособности, оно увеличивает тариф в среднем на 0,1–0,2%.
Когда страхуетесь от временной нетрудоспособности, внимательно читайте договор: в некоторых компаниях выплаты предусмотрены только после 60-го дня болезни, другие оплачивают временную нетрудоспособность, наступившую только в силу определенного набора причин.
При больших суммах кредита страховые компании вправе потребовать, чтобы заемщик прошел медицинский осмотр. В основном это происходит, если сумма кредита превышает $100 тыс., но некоторые страховщики требуют медосмотра и при меньших размерах кредита (например, в ВСК — при кредите свыше $60 тыс., в УралСибе — при кредите свыше $50 тыс.).

Страхование титула

Страхование титула обеспечивает страховую защиту от ограничения или потери заемщиком права собственности на недвижимое имущество, а также от признания сделки купли-продажи квартиры недействительной.
Стоимость этой услуги составляет в среднем от 0,2 до 0,5% стоимости недвижимости: в Ингосстрахе и ВСК — от 0,2%, «Альфа-Страховании» — 0,25– 0,35%, Росгосстрахе — от 0,35%, «Ренессанс-Страховании» — 0,28–0,45%, УралСибе — 0,24–0,4%, «Стандарт-резерве» — 0,37–0,5%.

Дорогие итоги

Стандартный комплекс страхования рисков, необходимый для получения ипотечного кредита, должен укладываться в 1,2–1,5% стоимости недвижимости.
При этом заемщику следует понимать, что в страховых компаниях базовые тарифные ставки сильно колеблются. Например, в компании «Альфа-Страхование» и Ингосстрахе страхование имущества, титула, а также жизни и здоровья заемщика может стоить менее 1%, а в УралСибе — доходить до 2%. Банк-кредитор не даст заемщику права самому выбирать наиболее выгодные условия. Фактически страховая компания прилагается к ипотечной программе банка-кредитора.
Страховые ипотечные договоры чаще всего заключаются на один год. При продлении полиса на последующий год размер страховой премии уменьшается, поскольку он исчисляется в соответствии с остатком ссудной задолженности перед банком на дату заключения страхового договора. Если ипотечный кредит взят, например, на 20 лет, то на страхование «набегает» приличная сумма.

Пропорция или «первый риск»?

Заемщик должен иметь в виду, что, если с его квартирой что-то случится, существует два вида выплат: пропорциональные и «по первому риску».
Первый вариант иллюстрируется таким примером. Объект недвижимости стоит $100 тыс., застрахован на $50 тыс. (остаток ссудной задолженности перед банком). Квартире причинен ущерб, оцененный в $20 тыс. Страховое возмещение составит лишь $10 тыс. (половина суммы ущерба, так как и застрахована была лишь половина стоимости квартиры).
Пример второго варианта: квартира оценена в те же $100 тыс., застрахована на $50 тыс. Причинен ущерб, оцененный в $20 тыс. Но страховое возмещение в этом случае составит ровно $20 тыс. Главное, чтобы ущерб не превысил размер страховой суммы.
Таким образом, пропорциональные выплаты выгоднее страховым компаниям, выплаты «по первому риску» — заемщикам. На страховании «по первому риску» настаивают и банки, выдающие ипотечные кредиты, т. е. именно такие условия являются характерными для ипотечного страхования.
Страхование титула разумнее производить не на размер ссудной задолженности, а на полную стоимость квартиры: риск утраты права собственности на приобретенную по ипотеке квартиру остается и через много лет после ее покупки, когда большая часть кредита уже возвращена банку.

По материалам Квадратного метра

Наука приготовления ипотечных бутербродов

Размер кредита, срок, процентная ставка, первоначальный взнос, санкции за досрочное погашение, комиссия... Всего параметров ипотечного кредита насчитывается до 60. Конечно, не все они равноценны.
Например, многие операционные сборы (за рассмотрение заявки, аренду ячейки) носят разовый характер и в общем незначительны. Другие (санкции за досрочное погашение, снятие залога с имеющейся недвижимости) действуют ограниченное время. Третьи сопровождают кредит в течение всего срока. Например, комиссия за обслуживание счета, которую можно смело приплюсовать к процентной ставке. Кстати, ставка - наиболее яркий показатель, занимающий первые строчки в рекламных материалах. Минимальные по сравнению с другими проценты одного из банков гипнотизируют, парализует попытки глубже разобраться в программах. В то же время из обзорных материалов практически исчез такой показатель, как тип погашения - аннуитетный (равными долями) и дифференцированный (понижающийся или "от остатка"). Объяснение простое. "99% банков применяют аннуитетную схему", - скажет любой специалист по ипотечному кредитованию. В принципе это верно. Зато в оставшийся 1% попадают Сбербанк, занимающий с большим отрывом первую строчку по количеству выдаваемых кредитов, и Газпромбанк, входящий в десятку крупнейших ипотечных кредиторов. А еще есть несколько региональных банков и банков, имеющих программы залогового ("ломбардного") кредитования с дифференцированным платежом наряду с аннуитетным.
Между тем не в процентной ставке, а именно в типе платежа суть процесса погашения долга. А значит, потенциальному заемщику следует в первую очередь разобраться с этим показателем ипотечного кредита.
Новые законы бутерброда
Объясняя разницу между двумя видами платежа, часто прибегают к образным сравнениям тела долга (взятого вами кредита) и процентов с бутербродом. Уважим традицию.
Итак, при дифференцированных платежах тело долга представляет собой длинный батон, багет, надрезанный на ломтики по количеству периодов оплаты. Ежемесячно "отламывая" банку очередной ломоть, вы должны щедро намазывать на него "масло" - процент, начисляемый на остаток основного долга. Процентное "масло" в первые месяцы и годы не мажется, а кладется огромными кусками. Но все плохое когда-нибудь заканчивается, и в конце срока заемщик несет банку почти сухие корочки - просто возвращает остатки основного долга.
Недостатки дифференцированного платежа очевидны. Во-первых, инфляция велика и объективных признаков ее снижения в обозримом будущем нет. Две трети процентов заемщику приходится платить в первую половину срока, когда на эти деньги можно купить гораздо больше, чем через 5, 10 и 20 лет. Во-вторых, кредит с дифференцированным платежом труднее получить, ведь банк оценивает максимальную сумму кредита исходя из способности клиента "потянуть" первые платежи.
Справедливости ради поясним, что первый недостаток со временем оборачивается большим достоинством. Благодаря "совместным усилиям" падающих процентов и инфляции (а у многих людей со временем еще и повышаются доходы) выплаты по кредиту становятся все менее обременительными, и к концу срока снижаются не в два с половиной или три, а в добрый десяток раз.
Со вторым недостатком справиться труднее. Потеря высокооплачиваемой работы у нас не страхуется, и риск дефолта существует при любой форме платежа. Но при дифференцированном способе риск гораздо выше в начале срока. Поэтому банки, практикующие эту форму платежа, больше интересует "подстраховка" клиента на ближайшие годы: в частности, созаемщики, которые при необходимости способны поддержать клиента сейчас, а не через 15 лет (к примеру, работающие родители). Важно также наличие собственности, которая сохранит относительно высокую ликвидность в течение ближайшего времени, например хорошего автомобиля.
Важно не что выберут, а как посчитают
Так или иначе, но с 2002-2003 годов банки стали быстро переходить на аннуитетные платежи. При этом типе расчетов вы платите каждый месяц одинаковую сумму. Поэтому первое напрашивающееся сравнение - это то, что данное "масло" просто равномерно размазывается по багету. Увы, это сравнение хромает на обе ноги.
Во-первых, формула расчета аннуитетного платежа такова, что, пойдя навстречу клиентам, банки не забыли и о себе: общая сумма выплат по процентам ("масла") при аннуитетном платеже несколько выше, чем при дифференцированном. Что ж, на этой форме "отката" держится вся экономика: если какое-то новшество обещает потребителю некое удобство в условные две копейки, то производитель повысит цену на реальную копеечку.
Практически это приводит к тому, что, например, при десятилетнем сроке кредита ставка 12% аннуитетного платежа означает для заемщика примерно ту же сумму, которую выплатит при 14% дифференцированного платежа.
Во-вторых, при аннуитетном платеже сохраняется главный недостаток дифференцированного: почти две трети выплат по процентной ставке заемщик отдает... в первую половину срока. Как же так? Ведь синоним аннуитетного платежа - "равными долями"! Верно, снаружи все "ровно". Проблема в том, что в первые месяцы и годы под "маслом" почти нет "хлеба": вы платите почти только проценты (наперед), а тело долга остается почти нетронутым. Иначе говоря, аннуитетный "бутерброд" приготовили, просто выровняв дифференцированный по верхнему краю и сдвинув "хлеб" к концу срока.
У банков есть оправдание: при ровной намазке "масла" (процентов) на ровный кусок "хлеба" (основного долга) банк в случае досрочного погашения не получит всей причитающейся выгоды. А поскольку игра ведется по правилам банка, потери в этом случае несет заемщик. Представим, что два заемщика взяли кредит на одинаковый срок, а по прошествии половины этого времени решили погасить кредит досрочно. С обоих заемщиков банки уже получили по три четверти процентных платежей, но первому придется вернуть своему банку половину основного долга, а второму - три четверти.
То же и в обратном, несчастливом случае. Оба заемщика на середине срока объявили дефолт. Тот, который брал кредит на условиях дифференцированного платежа, отдал банку в целом на 15-18% больше, чем тот, который выплачивал по аннуитету. Однако он все же покрыл половину основного долга и, потеряв заложенную квартиру, вправе рассчитывать на другое жилье. "Аннуитетный" заемщик за половину срока перечислил банку примерно столько же процентных платежей, что и первый, а вот основного долга - только четверть.
Пакт о ненападении
Здесь кроется и ответ на вопрос, почему банки массово перешли к аннуитету. Нет, досрочных погашений за последние годы больше не стало. Дефолтов, пожалуй, тоже. Но кое-что изменилось. Три-четыре года назад даже отъявленные скептики поняли (или поверили), что экономический рост - это надолго. На ипотечный рынок ежемесячно выходило чуть ли не по десять новых банков. Стало ясно, что процентные ставки будут падать. И тогда те, кто брал кредит под 20% годовых, зададутся вполне естественным вопросом: "Не погасить ли мне старый долг и взять новый кредит в другом банке под 14%?" Банкам потребовалось принять меры, чтобы держать такое перекредитование под контролем, сохранить лояльность заемщиков.
Договориться о том, чтобы не переманивать чужих клиентов, нескольким сотням банков затруднительно, к тому же это грозит неприятностями со стороны антимонопольного ведомства. Второй вариант - перекредитование внутри того же банка, но это предполагает некие существенные уступки клиентам. Куда более надежным "крючком" стала аннуитетная схема погашения. "Без проблем! - отвечают заемщику. - Всего вы выплатили $30 тыс., из них $5 тыс. основного долга и $25 тыс. - проценты, которые, как вы понимаете, возврату не подлежат. Ну, так как? Будете погашать досрочно или продолжим сотрудничество?"
Существует и такая интересная тема, как выгоды досрочного погашения. Проблема в том, что при аннуитетном платеже частичное досрочное погашение (небольшими суммами) означает либо уменьшение ежемесячных выплат, либо сокращение срока. Это означает, что заемщик погашает не только тело долга, но и проценты, которые выплатил бы банку. Представьте подвижную прямоугольную рамку, в которой по диагонали натянута резиновая лента. Будете ли вы снижать верхнюю планку или сдвигать горизонтальную, соотношение площадей треугольников останется прежним. Примерно так действует и формула досрочного погашения аннуитетного кредита. В то же время сама суть дифференцированных платежей (процентное начисление на остаток основного долга) предполагает, что досрочное погашение, сокращение тела долга, должно существенно уменьшать выплаты по процентной ставке. Но конкретные программы конкретных банков этот "недостаток" всячески смягчают.
Пока приходится признать, что выбор между банками в большинстве своем напоминает выбор между новейшими моделями газовых плит, обещающих "особенную" экономию на спичках.
Там и там. А еще вон там
Да, банк предоставляет заемщику крупную сумму. Да, инфляция в стране велика. Но не забывайте, что, отдав клиенту деньги, банк кое-что взял у него. Он получил в залог квартиру - это очень хороший актив, который постоянно дорожает. Не вы один потираете руки, читая новости о быстром росте цен на рынке жилой недвижимости. Где-то на другом конце города руки потирает и банкир, причем по поводу вашей же квартиры. Боже упаси, он вовсе не мечтает о вашем дефолте. Впрочем... перечитайте еще раз пункты договора о том, при каких условиях банк может потребовать полного досрочного погашения кредита. Вот так, взять и потребовать, не интересуясь, где заемщик возьмет деньги.
Между тем ипотечный кредит несет для банка самые низкие риски. Что вы с этой квартирой сделаете? Куда увезете, куда спрячете? А если и попортите слегка, то ведь у риэлторов термин "убитая квартира" почти вышел из употребления: при такой-то цене сделать скромный ремонт - сущий пустяк (тем более что квартира застрахована). Банк не просто получает с ипотечного заемщика свои 10-14% (кстати, перечитайте и пункты договора о том, при каких условиях банк вправе повысить процент). Он на многие годы вперед с точностью до одного дня и рубля знает о поступлении этих платежей. Значит, ему не требуется ждать 10-20 лет, и уже сейчас он может уверенно распоряжаться этими деньгами. Банк собирает кредитные обязательства в пулы, скажем, по $20-50 млн и продает их ипотечным фондам (рефинансирует, секьюритизирует). По сути возвращает себе выданные заемщику деньги и становится лишь оператором-посредником между заемщиком и фондом.
Еще в 1999 году был создан первый ипотечный фонд, обеспеченный федеральным бюджетом - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). На середину 2006 года АИЖК рефинансировало $700 млн из $2 млрд общего объема задолженности по ипотечным кредитам. Оба показателя несерьезны, а большинство банков испытывают трудности с рефинансированием.
А один банкир на пресс-конференции, не стесняясь, заявил коллегам: "Да видел я эту ипотеку там-то и там. На меня давят, чтобы я развивал услугу, я и "развиваю". Но ни один вменяемый человек ко мне за займом не обратится. Одни убытки с этой ипотекой". Кто-то попытался ему возразить и услышал в ответ: "Бизнес есть перманентное рефинансирование. Что мне делать с одним кредитом в два месяца, кому его продашь?". И все стало ясно. В том смысле, что ставкам пока снижаться не с чего.
Альберт АКОПЯН

---

Эльмира Тихонычева, заместитель председателя правления Импэксбанка:
- В настоящий момент большинство банков используют аннуитетную схему погашения кредита. Это связано с тем, что существует определенное правило расчета платежеспособности. Если человеку требуется, например, 3 млн руб., то при сроке кредита 20 лет и ставке 12% годовых размер ежемесячного аннуитетного платежа составит 39 тыс. руб., а ежемесячный доход клиента должен начинаться с 65 тыс. руб. Для дифференцированной схемы размер первого платежа будет максимальным - 42 тыс. руб., а требуемый размер дохода заемщика - не менее 85 тыс. руб. Таким образом, применение аннуитетной схемы при кредитовании несет соответствующие преимущества для клиентов.
Наталья Кирпиченко, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-брокеридж":
- Для потребителя разница двух типов погашения незначительна. Наш менталитет расположен к формированию привычек. Как показывает практика, наиболее стабильными заемщиками с низкой степенью риска являются пользователи аннуитетной системы. Они привыкают из месяца в месяц платить одни и те же суммы. Напротив, люди, использовавшие временные отсрочки выплат по кредиту или имеющие систему растущих со временем платежей (как бы расчет на то, что со временем молодой специалист растет в доходах), переносят существенное увеличение платежей болезненно и могут зайти в ситуацию дефолта. Рекомендую выбирать аннуитетную систему, тем более что рынок рефинансирования растет и вы сможете перекредитоваться, существенно сэкономив.
Сергей Озеров, финансовый директор ДельтаКредит банка:
- Большинство банков в России использует аннуитетную схему. Особенность формулы расчета аннуитетных платежей в том, что в первую половину срока погашения кредита заемщик в большей степени платит проценты по кредиту, а в меньшей степени гасит основную задолженность, хотя при этом каждый месяц вносит одну и ту же сумму. Во второй половине срока погашения кредита ежемесячный платеж в большей степени состоит из выплаты по основному долгу, в меньшей - из процента по кредиту. Для заемщика минус заключается в том, что если он решит погасить кредит досрочно, то выплаченные вперед проценты никто не вернет.
Если при покупке квартиры в кредит заемщик хочет взять максимальный размер кредита, который позволяет его ежемесячный подход, ему выгоднее аннуитетные платежи. Если он решит брать кредит с дифференцированными платежами, возможная сумма кредита окажется намного меньше.
Безусловно, для банка выгоден аннуитетный платеж, структура которого определена таким образом, что доля процентов в нем выше изначально, чем доля основного долга. Выгода именно в этом и состоит, что банк четко определяет сумму основного долга, которая подлежит погашению. Как мы знаем, от суммы основного долга зависит и процентный доход банка. Но для клиента также есть небольшой, но плюс: он точно знает сумму следующего платежа.
Павел Комолов, андеррайтер брокерской компании "Независимое бюро ипотечного кредитования":
- Несмотря на то что многие высказывают недовольство аннуитетной схемой погашения, называя ее грабительской, у нее есть свои плюсы, так же как и у дифференцированного платежа - минусы.
Основными кредиторами, применяющими сегодня дифференцированную схему погашения, являются Сбербанк и Газпромбанк, на рынок с подобным предложением постепенно выходят и другие организации. Из недавних - банк Глобэкс, который предлагает отнюдь не ломбардные программы, а как раз несколько кредитных продуктов, предназначенных для покупки жилья.
Безусловно, дифференцированный платеж позволяет уменьшить переплату банку. Правда, чтобы разница была ощутимой, срок кредитования должен быть как можно длиннее. Сравним дифференцированный платеж с аннуитетным для суммы кредита $150 тыс., сроков 5, 10 и 15 лет при фиксированной ставке 11%.
Как было сказано, основным фактором, влияющим на разницу в величине переплаты, является срок кредитования. Очевидно, что, если заемщик обращается за долгосрочным кредитом (на 20-30 лет), ему лучше выбрать дифференцированный платеж.
Но поспешу подлить ложку дегтя: дифференцированная схема снижает максимальную сумму кредита. Почему? Потому что в отличие от аннуитета, где все платежи равны, дифференцированный подход подразумевает, что первый платеж самый большой, а последний - самый маленький. Предположим, что заемщик, обладая доходом в $3 тыс., обращается в банк, чтобы узнать максимальную сумму кредита, который выдадут на 15 лет по ставке 11% годовых. Коэффициент платеж/доход банка составляет 50%. Это значит, что ежемесячный платеж заемщика не должен быть больше $1,5 тыс. В случае с дифференцированным платежом первый (самый большой) платеж не должен превышать этой же суммы. В результате максимальная сумма кредита при аннуитете составляет $132 тыс., а при дифференцированном платеже - $102 тыс.
В случае со Сбербанком, который руководствуется особыми коэффициентами при расчете максимальной суммы кредита, лимит составил бы $186 тыс. К сожалению, это только в Сбербанке.
Подводя итоги, сделаем следующие выводы. Дифференцированный платеж приемлем для тех, кто считает свои деньги: хочет потратить минимум средств и при этом обладает достаточным доходом для того, чтобы иметь свободу выбора.
Тем заемщикам, для кого актуальна максимальная сумма кредита, придется ограничиться аннуитетным платежом.
В целом же лучшей схемы погашения нет, так же как не существует и лучшего банка. Каждый человек или семья должны искать свое, индивидуальное решение.
Анна Каминская, начальник отдела департамента розничного бизнеса Собинбанка:
- Да, существует несколько вариантов погашения кредита. Выбор Собинбанка, как и многих других кредитных организаций, в пользу аннуитетных платежей сделан потому, что это удобно для клиента. Погашение кредита равными частями в течение всего срока позволяет заемщикам уже на начальном этапе четко планировать свои расходы.
При дифференцированном подходе каждый платеж отличается от предыдущего, так как проценты начисляются каждый месяц на разные суммы. В этом случае предполагается постепенное уменьшение платежа, но на первом этапе он будет выше, нежели по аннуитетной схеме. А это является немаловажным фактором для ипотечного кредита - ведь на первом этапе существенные средства идут на ремонт и обустройство приобретенного жилья, поэтому первоначальные высокие платежи по кредиту клиенты не приветствуют. К тому же при рассмотрении самого заявления на получение ипотечного кредита оценка платежеспособности заемщика при дифференцированном подходе производится относительно его возможности осуществлять первоначальные наибольшие платежи.
По материалам газеты Квадратный метр

Социальные ипотечные программы для военных, ученых, учителей, многодетных

Основным видом деятельности АИЖК, созданного 15 лет назад, была и остается поддержка и развитие коммерческой ипотеки в России, подчеркнул Александр Семеняка. За семь месяцев 2012 года в стране было выдано более 353 тысяч жилищных кредитов на общую сумму 516,9 млрд рублей, и к концу года ожидается максимальный за всю 15-летнюю историю существования ипотеки объем выдачи — порядка 1 трлн рублей. Средняя ставка по ипотечным кредитам сегодня составляет 12,2% годовых.

В последнее время, рассказал вчера Семеняка, агентство активно развивает так называемую «социальную ипотеку»: особые программы для военнослужащих, получателей материнского капитала, молодых ученых, учителей. Все эти программы используют разные механизмы для того, чтобы максимально снизить ставку по ипотечному кредитованию, помочь заемщикам с невысокими доходами внести первый взнос и в дальнейшем спокойно расплатиться с банком. Для семей с детьми в качестве стартовых денег используется материнский капитал, а, скажем, у молодых ученых — жилищный сертификат Российской академии наук. Только в августе-сентябре 2012 года РАН выдала молодым ученым около 1,4 тысячи таких сертификатов, это в семь раз больше, чем в 2011 году.

Последний проект АИЖК адресован многодетным. В агентстве придумали совершенно неожиданный способ решения жилищной проблемы для таких семей — причем без серьезной финансовой нагрузки, справедливо полагая, что большими доходами многодетные, как правило, не располагают. Поэтому коммерческая ипотека для них совершенно неподъемна.

В жилые метры предлагается «превратить» земельные наделы, которые многодетные стали получать по президентскому указу. Участки, вообще-то, предназначены под индивидуальное строительство, но если их «сложить» вместе, получится территория, достаточная для возведения малоэтажного дома.

АИЖК договорились с администрациями Новосибирской и Иркутской областей о двух пилотных проектах. В существующем порядке мы ничего не меняеся -  землю семьи получают в соответствии с указом президента. АИЖК по Новосибирской области предложило им консолидировать участки, администрация этому помогает. В кооператив достаточно объединить шесть семей, чтобы на их земле возвести малоэтажный дом на 90 квартир.
Для этого кооператив берет ипотечный кредит. Шесть квартир площадью по 100—120 кв. метров в доме предназначены многодетным семьям, остальные 84 — обременены в пользу инвестора. Сами семьи несут затраты только передавая под строительство землю и материнский капитал. Дальше два варианта: когда дом построен, свободное жилье может быть продано на рынке, и происходит единовременное погашение кредита. Возможен и другой вариант — кооператив сдает «лишние» квартиры в аренду и расплачивается с кредитором поэтапно.

Отработав механизм такого строительства, его можно будет распространить и на другие регионы.
Не менее интересный продукт, представленный АИЖК, предназначен для развития рынка недорогого арендного жилья — строительства так называемых доходных домов. В той же Новосибирской области совместно с администрацией построено уже два доходных дома. В Калуге подобный проект осуществлялся за счет частных денег.

Девелоперам всегда выгоднее, построив новый дом, немедленно продать квартиры, или даже продать их еще на стадии строительства. Поэтому при заключении соглашения о строительстве доходных домов, квартиры в которых не продаются, а сдаются в долгосрочную аренду, АИЖК использует особые, более щадящие условия кредитования.

Кстати, в АИЖК не ожидают больших потрясений на ипотечном рынке в связи с кризисом. Ипотека зарекомендовала себя в период кризиса 2008—2009 годов как один из самых надежных банковских активов, сформировалась практика реструктуризации ипотечных кредитов, банки стали более взвешенно подходить к оценке рисков. В крайнем случае банки сократят ипотечные программы и ужесточат требования к заемщикам, но существенно повышать процентную ставку по кредитам не будут.

Кредит на строительство дома

Загородная недвижимость заинтересовала банки. Кредитные организации поверили в частное домостроение и согласны выдавать кредиты физическим лицам на строительство индивидуальных малоэтажных домов даже без первоначальных взносов.

Этим летом условия на ипотечном рынке стали меняться.  В связи с удорожанием западных кредитов, в ближайшее время ряд банков может повысить ставки на ипотечные кредиты на 0,5-1%. О таком повышении уже объявили Московский Кредитный Банк и Сбербанк.

Так как ипотека на городские квартиры уже стала обычной, банки, для привлечения новых заёмщиков из числа желающих приобрести недвижимость, стали осваивать достаточно новый для себя сектор выдачи ипотеки на строительство дома,  в том числе и загородного.

Ранее кредитование малоэтажного жилья было распространено только среди застройщиков коттеджных поселков -  многие девелоперы дают своим покупателям возможность приобрести дома с привлечением банковского кредита.
Но тем не менее,  практика сотрудничества банков со строителями пока не очень распространена, хотя уже сейчас видно, что банкиры готовы идти навстречу заёмщикам и вступать в партнерские отношения со строительными компаниями.

В данное время уже более двух десятков банков предоставляют кредиты на строительство индивидуального жилого дома. Более того,  ряд банков предлагают клиентам ипотечные программы на строительство собственного дома без первоначального взноса.

Более шестидесяти процентов покупателей земельных участков интересует возможность строительства индивидуального жилого дома за счет банковского кредита. Ведь 60-80% покупателей земельного участка  в новом поселке, не могут начать строительство дома из-за отсутствия денег. Людям приходится строить за  счет имеющихся средств или получать кредит, под залог другой имеющейся недвижимости. А банки устанавливают достаточно жесткие условия для заемщиков «строительной» ипотеки и на получение такого кредита затрачивается слишком много времени и усилий. Если же строительная компания  получают необходимую аккредитацию у банка, то клиентам строительной компании остается только подать заявку на кредит с личными данными. Информация о застройщике у банка уже есть.

К примеру, строительная компания Vesco Construction заключила партнерские соглашения с Банком Москвы и Юникредит банком на предоставление ипотеки на строительство дома. Клиенты компании Vesco Construction могут получить кредит на строительство дома до тридцати миллионов рублей.  При этом залог по кредиту может служить и земельный участок. Кредиты на строительство дома предоставляются в рублях, долларах и евро. Процентная ставка по кредиту на строительство дома - от девяти процентов  годовых.  Для клиентов компании Vesco Construction  действует специальная скидка в размере 0,5% от стандартных ставок. Кредиты на строительство дома выдаются на срок от одного года до тридцати лет, без первоначального взноса.

С начала 2012 года спрос на кредиты для строительства дома  среди покупателей земельных участков возрос практически вдвое. Можно с уверенностью сказть, что наиболее востребованными будут именно те компании, которые будут сотрудничать с банками для того чтобы их клиенты могли получить кредит на строительство дома. Любопытный факт - продажа квартир в Омске с участием риэлторов или без них, не проходит без размещения объявлений на сайте http://omsk-55-omsk.buyreklama.ru.

Ипотека. Записки банкира. Кому гарантированно дают кредиты

Вы уже нашли подходящий вариант приобретения жилья, и дело осталось за малым – оформить ипотечный кредит для его приобретения? И продавец вашего будущего жилья ждет завершения сделки. И самим не терпится уже стать полноценными хозяевами отдельных квадратных метров. Но ноги не идут в банк. Потому что страшно получить отказ. Читайте материал, берите информацию, изложенную в нем на вооружение и вперед - навстречу мечте. Теперь вам вряд ли откажут в получении кредита.
Потому что, прочитав эту статью, вы будете знать точно, кому банки никогда не отказывают в кредитах. Такие люди есть, поверьте моему многолетнему опыту работы.

Итак, если вы хотите гарантированно получить одобрение вашей кредитной заявки, то следуйте всего лишь нескольким правилам.
Во-первых, держитесь при визите в банк естественно. Если вы испытываете при этом волнение, не пытайтесь его скрывать, лучше расскажите о своих переживаниях сотруднику банка, который с вами общается. Поделитесь своими переживаниями по поводу того, что не уверенны в том, что получите кредит. Поверьте, именно такой стиль общения расположит к вам кредитного инспектора самым лучшим образом.

Во-вторых, постарайтесь максимально подготовиться к своему первому посещению банка. Для этого вы должны иметь представление о том, какие вопросы вам могут задавать. В большинстве случаев ответы на эти вопросы и являются решающими в принятии решения банком. 

На первом собеседовании вас будут спрашивать о том, где вы работаете, какое время прошло с момента трудоустройства, устраивает ли вас ваша работа, какова сумма заработка, а также совокупного дохода на семью. Это совершенно разные вещи. И если даже вы живете без семьи, в ответ на этот вопрос можно добавить, что имеете еще и побочный заработок, который не подтвержден документально. На вопросы об основном месте работы старайтесь отвечать максимально точно и подробно. При этом старайтесь делать это с улыбкой. Будет странным слышать восторженные отзывы о месте работы от человека, который проглотил лимон. Даже если вы иногда мечтаете сменить работу, об этом лучше тактично промолчать, и сказать, что собираетесь проработать на этом месте еще как минимум лет двадцать. Больше всего банкиры не любят нестабильность.

Следующая группа вопросов будет касаться приобретаемого вами недвижимого имущества. На момент оформления ипотечного кредита, вы уже должны быть твердо уверенны в своем намерении приобрести именно то жилье, на приобретение которого вы берете кредит. Специфика ипотечного кредитования такова, что залогом в совершаемой сделке между банком и заемщиком выступает приобретаемая недвижимость. И не всякую квартиру банк согласиться принять в залог.

Поэтому вы должны знать о приобретаемом жилье достаточное количество информации для того, чтобы спокойно отвечать на такие вопросы, как год постройки дома, степень популярности района, в котором расположено ваше будущее имущество, а также меры, которые вы намерены предпринять для улучшения этого жилья в процессе использования. Здесь идет речь о том, намерены ли вы делать ремонт, а лучше евроремонт, вставлять евроокна и менять сантехнику исключительно на импортную. Все это приводит к удорожанию жилья. И таким образом банк получает дополнительную гарантию обеспечения возврата кредита.
 

Все это не будет нигде зафиксировано, но если ваши ответы будут убедительными и естественными, вы гарантированно получите желаемый кредит.
Также приготовьте ответы на вопросы о том, что будет, если вы лишитесь заработка. В этом случае крайне не желательно отвечать, что тут же побежите продавать жилье. Постарайтесь придумать правдоподобный вариант заработка на временной основе.
Ну и, конечно, не забывайте о том, чем вы уже владеете. Не срывайте, если у вас уже есть автомобиль и домик в деревне. Также может оказаться полезной информация, что вы держатель какого-нибудь пакета акций.

Ипотечные ставки. Проценты ипотеки

Ставка ипотеки – ключевой фактор при выборе ипотечной программы. Сегодня ипотечные ставки находятся в диапазоне 7-12% по валютным кредитам и 9-16% по кредитам в рублях. Это самый низкий уровень ставок за всю историю российской ипотеки. Но, тем не менее, он все еще достаточно высок, чтобы приводить к существенным переплатам за приобретаемое жилье. За срок кредитования в 15-20 лет заемщик ипотечного кредита может выплатить двойную-тройную цену жилья и даже более. Позитивный момент: снижениеипотечных ставок продолжается.

Обычно банки утверждают процент ипотеки в индивидуальном порядке по каждому выдаваемому кредиту, так как он зависит от:

• объекта кредитования – предполагается приобрести квартиру или дом. Во втором случае ставка ипотеки может быть выше.
• рынка недвижимости – первичный или вторичный. По строящемуся жилью проценты ипотеки выше из-за риска, что строительство не будет закончено. Существуют ипотечные программы, предусматривающие повышенную ипотечную ставку на период строительства и снижение процентов ипотеки после сдачи дома.
• формы подтверждения доходов. Если доход не может быть подтвержден официально (справкой по форме 2-НДФЛ), то ставка ипотеки может быть повышена на 1-2%.
• срока кредитования. Некоторые банки применяют схему: чем длиннее срок ипотечного кредита, тем выше ипотечная ставка.
• первоначального взноса. Если первоначальный взнос составляет значительную часть стоимости приобретаемого жилья, то проценты ипотеки могут быть снижены.

Типы ипотечных ставок

Наиболее распространенными являются фиксированные ипотечные ставки. Они не меняются в течение всего срока ипотечного кредитования.

Кроме фиксированных ипотечных ставок существуют плавающие ставки. Они привязываются к усредненному значению процентной ставки межбанковского рынка. Ипотека в иностранной валюте привязывается к Лондонской межбанковской бирже и проценты ипотеки по таким кредитам обозначаются как 6%+LIBOR, 7%+LIBOR и т.п. Заемщик, взявший кредит с плавающей ставкой, привязанной к LIBOR, каждый год узнает в своем банке новое значение процентов ипотеки, которые ему предстоит оплачивать в течение года. Если речь идет об ипотеке в рублях, то ипотечная ставка привязывается к Московскому рынку межбанковских кредитов, обозначается как MosPrime3M+5% или MosPrime6M+5% и пересматривается каждые 3 или 6 месяцев соответственно.

Существует еще несколько видов плавающих ставок ипотеки - привязанных к MIBOR (Московский аналог LIBOR), к ставке рефинансирования ЦБ, к TIBOR (Токийской межбанковской бирже) - но они не получили широкого распространения. Плавающиеипотечные ставки как правило выглядят более привлекательно, чем предлагаемые банками фиксированные проценты ипотеки. Но следует иметь ввиду, что рыночные кредитные ставки (LIBOR, MosPrime и пр.) подвержены колебаниям и прогнозировать их значение на длительный срок весьма затруднительно.

Делая выбор в пользу низкой ставки ипотеки, указанной в программе, необходимо рассчитать реальные проценты ипотеки, которые придется уплатить. Для этого следует учесть дополнительные расходы, которые сопутствуют оформлению ипотеки и дальнейшему обслуживанию ипотечного кредита. Встречаются программы, в которых низкие ипотечные ставки сочетаются с далеко не самыми низкими фактически уплаченными процентами ипотеки.

В разделе сайта «Ипотечные программы» можно подобрать программы ипотеки с минимальной процентной ставкой.

В разделе "Заявка на кредит" можно сообщить, какой Вам нужен кредит. Если у банков и ипотечных брокеров есть предложения, отвечающие Вашим требованиям, они свяжутся с Вами. Подача заявки бесплатна.

Перекредитование

В условиях постепенного снижения ставок ипотеки, не стоит забывать о возможности перекредитования. Для погашения дорогого кредита с высокой ставкой, взятого ранее, можно взять новый кредит с более низкой ставкой ипотеки. При этом в действующемдоговоре ипотеки должна быть предусмотрена возможность досрочного погашения кредита. И наконец, оценивая выгоду от операцииперекредитования, следует учитывать расходы, сопутствующие получению нового кредита.

Ипотечное жилье: требования к нему

Ипотечное жилье – это квартира или отдельно стоящее жилое здание, которое обременяется залогом для обеспечения получаемого ипотечного кредита. Это может быть как вновь приобретаемое на кредитные средства жилье, так и уже имеющееся в собственности заемщика.

Комната рассматривается банками как ипотечное жилье только в случае, если заемщик выкупает последнюю комнату в коммунальной квартире, а остальные комнаты уже находятся у него в собственности. Допускается также вариант, когда банк кредитует покупку комнаты в коммунальной квартире, если в залог банку отдается другое жилье, находящееся в собственности заемщика. Это связано с тем, что при невозврате кредита у банка могут возникнуть проблемы с взысканием задолженности посредством продажи комнаты, т.к. для этого требуется согласие соседей по коммунальной квартире. Возможно, с усилением конкурентной борьбы, ипотечные банки начнут предлагать кредит на комнату без дополнительных условий и ограничений.

Закладываемое жилье должно отвечать требованиям, выдвинутым банком. В первую очередь требования касаются года постройки и технического состояния ипотечного жилья. В течение всего срока ипотечного кредитования, который обычно длится десятилетия, залог по ипотеке должен сохранять свою ликвидность (возможность продажи на рынке без потерь в стоимости). Именно поэтому многие банки отказываются кредитовать постройки с деревянными перекрытиями. Фундамент у здания, в котором находится закладываемое помещение, должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Некоторые банки-кредиторы выдвигают такие требования к ипотечному жилью как наличие электричества, системы отопления, горячей и холодной воды, отдельной кухни и пр. Если предполагается закладывать строящееся жилье, то требования несколько смягчаются: системы электро-, газо- и водоснабжения могут быть еще не подключены, а так же может не быть внутренней отделки помещений, сантехнического оборудования и т.п.

И наконец, не все банки-кредиторы соглашаются на то, чтобы в ипотечном жилье были зарегистрированы (прописаны) несовершеннолетние дети и престарелые граждане.

Что такое ипотека?

Что такое ипотека?

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.
Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.
Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.
Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.
Преимущества и недостатки ипотеки
Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.
Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.
Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. Финансовый кризис отрицательно сказался на возможности выбора банка и ипотечной программы. Тем не менее, любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

Предмет ипотеки

Предмет ипотеки

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
К таким вещам относят:

• земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:

• в силу закона;
• в силу договора.

Ипотека в силу закона
Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.
Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

• Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
• Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
• Продажа в кредит.
• Рента.
• Залог имущественных прав.

Ипотека в силу договора
Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).
Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.Основным отличием легальной ипотеки от договорной является то обстоятельство, что при договорной ипотеке не меняется собственник объекта недвижимости, а ипотека возникает на основании договора об ипотеке.