Опасность ипотеки

Ипотека становится все более популярной. Ее интенсивно рекламируют и предлагают клиентам многие банки. Несмотря на очевидные плюсы ипотеки, она так же имеет и свои минусы и даже содержит определенную опасность для заемщика.

Первым и главным минусом ипотечного кредита является переплата за приобретенную недвижимость. Так, например, по ипотечным программам Альфа банка, кредит, выдаваемый на 15 лет, может содержать 130% переплаты. Кроме того, заемщик вынужден оплачивать и многочисленные дополнительные расходы (услуги оценщика, нотариуса, платы за рассмотрение заявки, введения ссудного счета и т.п.) В некоторых банках эти расходы будут составлять около 10% суммы первоначального взноса.
Ипотека несет в себе угрозу потери жилья. Так как ипотека требует обязательного залога недвижимости, то до погашения кредита собственником квартиры (дома) является Банк. Если заемщик по каким-либо причинам не может выплачивать ежемесячные кредитные взносы, заложенная недвижимость переходит в собственность Банка. Если вместо первоначального взноса банк взял в залог уже имеющуюся в собственности квартиру, под залог может попасть и покупаемая квартира. Например, в банке "Уралсиб", до того как заемщик продаст уже имеющуюся в собственности квартиру и погасит часть кредита, в залог попадет и приобретаемое жилье.
Так же согласно законодательству даже незначительная трехразовая просрочка ежемесячного кредитного взноса в течении 12 месяцев дает основание банку для обращения взыскания на заложенное имущество ( то есть квартиру). При этом банк Вам выплатит только то, что Вы ему выплатили в счет погашения долга, а проценты, оплата услуг банка, выплаты по страховкам, к заемщику не вернуться. Кроме того, действительно, квартиры за это время подорожали, но прибыль от этого достанется банку, когда он будет ее продавать. Таким образом, получается, что ипотека может стать потенциальной возможностью потери недвижимого имущества.
Отдав недвижимость в залог Банку по ипотечному кредиту означает невозможность совершать с ней какие-либо финансовые или правовые операции: ее нельзя продать, оставить по наследству, подарить и т.д. Без одобрения банка в купленной квартире нельзя провести перепланировку и (за редким исключением) прописать своих родственников. То есть фактически недвижимость будет находиться в замороженном состоянии, а, учитывая длительный срок ипотеки, это имеет очень существенное значение.
Фактор времени (долгого кредитного периода) усиливает выше рассмотренные отрицательные стороны ипотеки, так как за столь продолжительное время жизненные и финансовые условия заемщика могут претерпеть значительные изменения в силу внешних субъективных факторов (потеря работы, рост инфляции и др.).
Ипотечное кредитование вызывает рост цен на жильё. К такому утверждению склоняется большинство экспертов ипотечного кредитования. Механизм этого феномена понятен - доступность покупки жилья при помощи ипотеки вызывает повышенный спрос на само жильё. А чем выше спрос - тем выше цена. Получается, что вместо того, чтобы делать жильё доступнее, ипотека, напротив, делает его менее доступным.

Сначала дольщиков обманывали застройщики, теперь власти

говорит А.Хинштейн

Сегодня сотни обманутых людей перекрыли улицу Свободы в Северо-Западном административном округе. Акция протеста прошла возле здания префектуры СЗАО, которой подчиняется район Южное Тушино, где и возникли проблемы. Акции дольщиков связаны с действиями компании "Энергостройкомплект". Участники акции протеста заявляют, что эта фирма должна была построить квартиры для 1500 человек в 11-м микрорайоне Южного Тушино. Однако свои обязательства за шесть лет компания так и не выполнила.


В поддержку обманутых дольщиков выступил депутат Госдумы от "Единой России" Александр Хинштейн. Депутат рассказал, как власти решали вопрос с долгостроем.


"Правительство Москвы долгое время занималось этим объектом вместе с рабочей группой, и к лету прошлого года они выработали совместный алгоритм действий. Это был, на мой взгляд, абсолютно правильный алгоритм. Конструкция была следующей: правительство Москвы выделяло из своего бюджета кредит свыше 3 млрд руб., направляя его в свою организацию ГУП УРИРУО (Государственное унитарное предприятие "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов").

ГУП должно было стать и застройщиком, и заказчиком объекта, забрав все права у предыдущего инвестора-застройщика "Энергостройкомплекта", и достраивать объект за счет денег этого кредита. После сдачи объекта дольщики получили бы свои квартиры бесплатно, а свободные площади ГУП продало бы, таким образом минимизировав затраты, и рассчиталось с городом.

Это нужно было делать еще и по той причине, что руководство "Энергостройкомплекта" не выполняло никаких обязательств, взятых на себя. Более того, им продали более 60 квартир, которые были зарезервированы как будущая доля Москвы. В октябре прошлого года исполняющий обязанности мэра столицы Владимир Ресин подписал соответствующее постановление правительства Москвы, где эти средства предусматривались".

"Но на сегодняшний день эти решения не выполняются, те обязательства, которые правительство Москвы на себя брало, не реализуются. Более того, у меня в распоряжении имеется проект постановления правительства Москвы, который они планировали рассмотреть на текущей неделе. Это постановление полностью ломает ранее принятую конструкцию, потому что делит всех дольщиков на категории. И признает права на квартиры и готово рассчитываться только с теми дольщиками, кто попадает под категории малоимущих, необеспеченных и тех, кто заключал договоры по 214-му закону. Поскольку в законопроекте четко сказано, что обязательства берутся только перед этой категорией, остальные дольщики, очевидно, должны идти в суды", - констатирует депутат.

По его словам, согласно постановлению "О дальнейшей реконструкции микрорайона 11 района Южное Тушино", контракт с "Энергостройкомплектом" прекращается, поручается Моснадзору подготовить список граждан-соинвесторов, признанных обманутыми дольщиками. Это означает, что граждане, которые заключали договоры не по 214-му закону - а их большинство - не становятся обманутыми дольщиками.

В дальнейшем предоставление жилых помещений гражданам будет проводиться согласно закону города Москвы от 14 июня 2006 г. №29. "Но этот закон дает право на жилье малоимущим гражданам, у которых меньше 18 квадратных метров на человека", - говорит Александр Хинштейн. "Понятно, что большинство обманутых дольщиков не подпадают под этот закон. Если бы они подпадали - они бы получили жилье бесплатно. А люди собрали последние деньги. И это постановление правительства делает абсолютное большинство из двух тысяч дольщиков бесправным", - добавляет он.

"На прошлой неделе я направил телеграмму мэру города с просьбой остановить выпуск этого постановления и телеграмму президенту, в которой также обрисовал ситуацию. У меня складывается ощущение, к сожалению, что кто-то в руководстве Москвы сейчас пытается оказать воздействие на нового мэра и убедить его, что проблему обманутых дольщиков нужно перевести в сугубо формальную плоскость. Но этот подход означает, что большинство дольщиков останется ни с чем. Это означает, что правительство города не выполнит взятые на себя ранее обязательства.

Я надеюсь, что Сергей Собянин все-таки изменит подход к этому. В противном случае острые протестные акции неминуемы", - пояснил А.Хинштейн

"Получается, что сначала людей обманули застройщики, а теперь их обманывают власти", - подытожил он.