Нормативно-правовые акты

• Конституция Российской Федерации. — Российская газета. 25 декабря 1993 года. № 237.
• Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 года. № 51 // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32.
• Жилищный кодекс Российской Федерации. — Российская газета. 12 января 2005. № 7.
• Семейный кодекс Российской Федерации. — Российская газета. 22 октября 2007 года. № 138.
• Гражданский процессуальный кодекс. — Российская газета. 20 ноября 2002 года. № 179.
• Закон Российской Федерации «О залоге» (в части, не противоречащей ГК РФ). Российская газета. 15 ноября 2006 года. № 422.
• Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства. — 1997. № 30.
• Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства. — 1998. № 29.
• Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». — Российская газета. 11 января 2007 года. № 12.
• Федеральный закон «Об оценочной деятельности». // Собрание законодательства. — 1998. № 31
• Указ Президента РФ от 09.03.2004 № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» — Российская газета от 19 марта 2004 года. № 50.
• Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 — Российская газета. 12 сентября 2003 года. № 369.
• Приказ Федеральной налоговой службы РФ от 17.11.2005 № САЭ-3-13/594 (д) — Российская газета. 27 сентября 2005 года. № 345.
• Приказ Министерства Юстиции от 14.09.2006 г. № 293 Российская газета. 22 сентября 2006 года. № 401. (утратил силу).
• Постановление Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 года № 319. Российская газета. 23 марта 1997 года. № 175.

Социальные ипотечные программы для военных, ученых, учителей, многодетных

Основным видом деятельности АИЖК, созданного 15 лет назад, была и остается поддержка и развитие коммерческой ипотеки в России, подчеркнул Александр Семеняка. За семь месяцев 2012 года в стране было выдано более 353 тысяч жилищных кредитов на общую сумму 516,9 млрд рублей, и к концу года ожидается максимальный за всю 15-летнюю историю существования ипотеки объем выдачи — порядка 1 трлн рублей. Средняя ставка по ипотечным кредитам сегодня составляет 12,2% годовых.

В последнее время, рассказал вчера Семеняка, агентство активно развивает так называемую «социальную ипотеку»: особые программы для военнослужащих, получателей материнского капитала, молодых ученых, учителей. Все эти программы используют разные механизмы для того, чтобы максимально снизить ставку по ипотечному кредитованию, помочь заемщикам с невысокими доходами внести первый взнос и в дальнейшем спокойно расплатиться с банком. Для семей с детьми в качестве стартовых денег используется материнский капитал, а, скажем, у молодых ученых — жилищный сертификат Российской академии наук. Только в августе-сентябре 2012 года РАН выдала молодым ученым около 1,4 тысячи таких сертификатов, это в семь раз больше, чем в 2011 году.

Последний проект АИЖК адресован многодетным. В агентстве придумали совершенно неожиданный способ решения жилищной проблемы для таких семей — причем без серьезной финансовой нагрузки, справедливо полагая, что большими доходами многодетные, как правило, не располагают. Поэтому коммерческая ипотека для них совершенно неподъемна.

В жилые метры предлагается «превратить» земельные наделы, которые многодетные стали получать по президентскому указу. Участки, вообще-то, предназначены под индивидуальное строительство, но если их «сложить» вместе, получится территория, достаточная для возведения малоэтажного дома.

АИЖК договорились с администрациями Новосибирской и Иркутской областей о двух пилотных проектах. В существующем порядке мы ничего не меняеся -  землю семьи получают в соответствии с указом президента. АИЖК по Новосибирской области предложило им консолидировать участки, администрация этому помогает. В кооператив достаточно объединить шесть семей, чтобы на их земле возвести малоэтажный дом на 90 квартир.
Для этого кооператив берет ипотечный кредит. Шесть квартир площадью по 100—120 кв. метров в доме предназначены многодетным семьям, остальные 84 — обременены в пользу инвестора. Сами семьи несут затраты только передавая под строительство землю и материнский капитал. Дальше два варианта: когда дом построен, свободное жилье может быть продано на рынке, и происходит единовременное погашение кредита. Возможен и другой вариант — кооператив сдает «лишние» квартиры в аренду и расплачивается с кредитором поэтапно.

Отработав механизм такого строительства, его можно будет распространить и на другие регионы.
Не менее интересный продукт, представленный АИЖК, предназначен для развития рынка недорогого арендного жилья — строительства так называемых доходных домов. В той же Новосибирской области совместно с администрацией построено уже два доходных дома. В Калуге подобный проект осуществлялся за счет частных денег.

Девелоперам всегда выгоднее, построив новый дом, немедленно продать квартиры, или даже продать их еще на стадии строительства. Поэтому при заключении соглашения о строительстве доходных домов, квартиры в которых не продаются, а сдаются в долгосрочную аренду, АИЖК использует особые, более щадящие условия кредитования.

Кстати, в АИЖК не ожидают больших потрясений на ипотечном рынке в связи с кризисом. Ипотека зарекомендовала себя в период кризиса 2008—2009 годов как один из самых надежных банковских активов, сформировалась практика реструктуризации ипотечных кредитов, банки стали более взвешенно подходить к оценке рисков. В крайнем случае банки сократят ипотечные программы и ужесточат требования к заемщикам, но существенно повышать процентную ставку по кредитам не будут.

Кредит на строительство дома

Загородная недвижимость заинтересовала банки. Кредитные организации поверили в частное домостроение и согласны выдавать кредиты физическим лицам на строительство индивидуальных малоэтажных домов даже без первоначальных взносов.

Этим летом условия на ипотечном рынке стали меняться.  В связи с удорожанием западных кредитов, в ближайшее время ряд банков может повысить ставки на ипотечные кредиты на 0,5-1%. О таком повышении уже объявили Московский Кредитный Банк и Сбербанк.

Так как ипотека на городские квартиры уже стала обычной, банки, для привлечения новых заёмщиков из числа желающих приобрести недвижимость, стали осваивать достаточно новый для себя сектор выдачи ипотеки на строительство дома,  в том числе и загородного.

Ранее кредитование малоэтажного жилья было распространено только среди застройщиков коттеджных поселков -  многие девелоперы дают своим покупателям возможность приобрести дома с привлечением банковского кредита.
Но тем не менее,  практика сотрудничества банков со строителями пока не очень распространена, хотя уже сейчас видно, что банкиры готовы идти навстречу заёмщикам и вступать в партнерские отношения со строительными компаниями.

В данное время уже более двух десятков банков предоставляют кредиты на строительство индивидуального жилого дома. Более того,  ряд банков предлагают клиентам ипотечные программы на строительство собственного дома без первоначального взноса.

Более шестидесяти процентов покупателей земельных участков интересует возможность строительства индивидуального жилого дома за счет банковского кредита. Ведь 60-80% покупателей земельного участка  в новом поселке, не могут начать строительство дома из-за отсутствия денег. Людям приходится строить за  счет имеющихся средств или получать кредит, под залог другой имеющейся недвижимости. А банки устанавливают достаточно жесткие условия для заемщиков «строительной» ипотеки и на получение такого кредита затрачивается слишком много времени и усилий. Если же строительная компания  получают необходимую аккредитацию у банка, то клиентам строительной компании остается только подать заявку на кредит с личными данными. Информация о застройщике у банка уже есть.

К примеру, строительная компания Vesco Construction заключила партнерские соглашения с Банком Москвы и Юникредит банком на предоставление ипотеки на строительство дома. Клиенты компании Vesco Construction могут получить кредит на строительство дома до тридцати миллионов рублей.  При этом залог по кредиту может служить и земельный участок. Кредиты на строительство дома предоставляются в рублях, долларах и евро. Процентная ставка по кредиту на строительство дома - от девяти процентов  годовых.  Для клиентов компании Vesco Construction  действует специальная скидка в размере 0,5% от стандартных ставок. Кредиты на строительство дома выдаются на срок от одного года до тридцати лет, без первоначального взноса.

С начала 2012 года спрос на кредиты для строительства дома  среди покупателей земельных участков возрос практически вдвое. Можно с уверенностью сказть, что наиболее востребованными будут именно те компании, которые будут сотрудничать с банками для того чтобы их клиенты могли получить кредит на строительство дома. Любопытный факт - продажа квартир в Омске с участием риэлторов или без них, не проходит без размещения объявлений на сайте http://omsk-55-omsk.buyreklama.ru.

Кто имеет право на участие в программе "Военная ипотека"?

Военная ипотека - это дополнительный ипотечный продукт, разработанный ОАО АИЖК (Агентством по ипотечному жилищному кредитованию) специально для военнослужащих.
В соответствии с постановлением Правительства РФ от 29 января 2007 года № 51 «О проведении эксперимента по ипотечному кредитованию участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» и в рамках Соглашения с ФГУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» с ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», начиная с 2007 года, АИЖК приступило к непосредственной реализации отведенной ему функции в рамках реализации данной ипотечной программы.

Право воспользоваться накопительно-ипотечной системы (НИС) по закону получают офицеры, призванные на военную службу из запаса или поступившие в добровольном порядке на военную службу из запаса и заключившие первый контракт о прохождении военной службы начиная с 1 января 2005 года; прапорщики и мичманы, общая продолжительность военной службы по контракту которых составит три года начиная с 1 января 2005 года. При этом указанные лица, заключившие первый контракт о прохождении военной службы до 1 января 2005 года, могут по желанию также стать участниками накопительно-ипотечной системы. И, наконец, последняя категория - сержанты и старшины, солдаты и матросы, заключившие второй контракт о прохождении военной службы не ранее 1 января 2005 года. В ближайшие три года выпускники военных вузов в качестве альтернативы могут выбрать стандартную схему получения жилья по государственным жилищным сертификатам (такое же право осталось у тех, кто начал военную карьеру до 1 января 2005 года). Но уже в 2009 году при получении диплома фамилия выпускника будет автоматически заноситься в реестр НИС.

Воспользоваться данной программой могут: 1. Военнослужащие, выпускники высших военно-учебных заведений, начиная с 1 января 2005;2. Офицеры, призванные или поступившие в добровольном порядке на военную службу из запаса и заключившие первые контракты после 1 января 2005 года;3. Прапорщики (мичманы), заключившие первые контракты о прохождение военной службы после 1 января 2005 года;4. Курсанты высших военно-учебных заведений;5. Сержанты и старшины, солдаты и матросы, заключившие второй контракт о прохождении военной службы после 1 января 2005 года.

Основанием для участия в накопительно-ипотечной системе указанных категорий военнослужащих является обращение в письменной форме (рапорт командиру воинской части) об их включении в реестр. Реестр участников накопительно-ипотечной системы ведет в Минобороны России Управление по реализации жилищных программ.
В 2007 году участниками военной ипотеки стали 300 военнослужащих. Из них на сегодняшний день около 218 военных уже приобрели квартиры. Ожидается, что для большинства нуждающихся в улучшении жилищных условий, военная ипотека станет доступной к 2010 году.

Не все одобряют предложенную правительством схему кредитования военнослужащих. В частности, критике подвергается положение, которое ставит в зависимость размер государственной субсидии, выдаваемой военнослужащему, от места его службы. Например, офицер, проходящий службу на Севере, получит меньшую субсидию, чем его коллега, который служит в Московском военном округе.

Ипотека. Записки банкира. Кому гарантированно дают кредиты

Вы уже нашли подходящий вариант приобретения жилья, и дело осталось за малым – оформить ипотечный кредит для его приобретения? И продавец вашего будущего жилья ждет завершения сделки. И самим не терпится уже стать полноценными хозяевами отдельных квадратных метров. Но ноги не идут в банк. Потому что страшно получить отказ. Читайте материал, берите информацию, изложенную в нем на вооружение и вперед - навстречу мечте. Теперь вам вряд ли откажут в получении кредита.
Потому что, прочитав эту статью, вы будете знать точно, кому банки никогда не отказывают в кредитах. Такие люди есть, поверьте моему многолетнему опыту работы.

Итак, если вы хотите гарантированно получить одобрение вашей кредитной заявки, то следуйте всего лишь нескольким правилам.
Во-первых, держитесь при визите в банк естественно. Если вы испытываете при этом волнение, не пытайтесь его скрывать, лучше расскажите о своих переживаниях сотруднику банка, который с вами общается. Поделитесь своими переживаниями по поводу того, что не уверенны в том, что получите кредит. Поверьте, именно такой стиль общения расположит к вам кредитного инспектора самым лучшим образом.

Во-вторых, постарайтесь максимально подготовиться к своему первому посещению банка. Для этого вы должны иметь представление о том, какие вопросы вам могут задавать. В большинстве случаев ответы на эти вопросы и являются решающими в принятии решения банком. 

На первом собеседовании вас будут спрашивать о том, где вы работаете, какое время прошло с момента трудоустройства, устраивает ли вас ваша работа, какова сумма заработка, а также совокупного дохода на семью. Это совершенно разные вещи. И если даже вы живете без семьи, в ответ на этот вопрос можно добавить, что имеете еще и побочный заработок, который не подтвержден документально. На вопросы об основном месте работы старайтесь отвечать максимально точно и подробно. При этом старайтесь делать это с улыбкой. Будет странным слышать восторженные отзывы о месте работы от человека, который проглотил лимон. Даже если вы иногда мечтаете сменить работу, об этом лучше тактично промолчать, и сказать, что собираетесь проработать на этом месте еще как минимум лет двадцать. Больше всего банкиры не любят нестабильность.

Следующая группа вопросов будет касаться приобретаемого вами недвижимого имущества. На момент оформления ипотечного кредита, вы уже должны быть твердо уверенны в своем намерении приобрести именно то жилье, на приобретение которого вы берете кредит. Специфика ипотечного кредитования такова, что залогом в совершаемой сделке между банком и заемщиком выступает приобретаемая недвижимость. И не всякую квартиру банк согласиться принять в залог.

Поэтому вы должны знать о приобретаемом жилье достаточное количество информации для того, чтобы спокойно отвечать на такие вопросы, как год постройки дома, степень популярности района, в котором расположено ваше будущее имущество, а также меры, которые вы намерены предпринять для улучшения этого жилья в процессе использования. Здесь идет речь о том, намерены ли вы делать ремонт, а лучше евроремонт, вставлять евроокна и менять сантехнику исключительно на импортную. Все это приводит к удорожанию жилья. И таким образом банк получает дополнительную гарантию обеспечения возврата кредита.
 

Все это не будет нигде зафиксировано, но если ваши ответы будут убедительными и естественными, вы гарантированно получите желаемый кредит.
Также приготовьте ответы на вопросы о том, что будет, если вы лишитесь заработка. В этом случае крайне не желательно отвечать, что тут же побежите продавать жилье. Постарайтесь придумать правдоподобный вариант заработка на временной основе.
Ну и, конечно, не забывайте о том, чем вы уже владеете. Не срывайте, если у вас уже есть автомобиль и домик в деревне. Также может оказаться полезной информация, что вы держатель какого-нибудь пакета акций.

Ипотечные ставки. Проценты ипотеки

Ставка ипотеки – ключевой фактор при выборе ипотечной программы. Сегодня ипотечные ставки находятся в диапазоне 7-12% по валютным кредитам и 9-16% по кредитам в рублях. Это самый низкий уровень ставок за всю историю российской ипотеки. Но, тем не менее, он все еще достаточно высок, чтобы приводить к существенным переплатам за приобретаемое жилье. За срок кредитования в 15-20 лет заемщик ипотечного кредита может выплатить двойную-тройную цену жилья и даже более. Позитивный момент: снижениеипотечных ставок продолжается.

Обычно банки утверждают процент ипотеки в индивидуальном порядке по каждому выдаваемому кредиту, так как он зависит от:

• объекта кредитования – предполагается приобрести квартиру или дом. Во втором случае ставка ипотеки может быть выше.
• рынка недвижимости – первичный или вторичный. По строящемуся жилью проценты ипотеки выше из-за риска, что строительство не будет закончено. Существуют ипотечные программы, предусматривающие повышенную ипотечную ставку на период строительства и снижение процентов ипотеки после сдачи дома.
• формы подтверждения доходов. Если доход не может быть подтвержден официально (справкой по форме 2-НДФЛ), то ставка ипотеки может быть повышена на 1-2%.
• срока кредитования. Некоторые банки применяют схему: чем длиннее срок ипотечного кредита, тем выше ипотечная ставка.
• первоначального взноса. Если первоначальный взнос составляет значительную часть стоимости приобретаемого жилья, то проценты ипотеки могут быть снижены.

Типы ипотечных ставок

Наиболее распространенными являются фиксированные ипотечные ставки. Они не меняются в течение всего срока ипотечного кредитования.

Кроме фиксированных ипотечных ставок существуют плавающие ставки. Они привязываются к усредненному значению процентной ставки межбанковского рынка. Ипотека в иностранной валюте привязывается к Лондонской межбанковской бирже и проценты ипотеки по таким кредитам обозначаются как 6%+LIBOR, 7%+LIBOR и т.п. Заемщик, взявший кредит с плавающей ставкой, привязанной к LIBOR, каждый год узнает в своем банке новое значение процентов ипотеки, которые ему предстоит оплачивать в течение года. Если речь идет об ипотеке в рублях, то ипотечная ставка привязывается к Московскому рынку межбанковских кредитов, обозначается как MosPrime3M+5% или MosPrime6M+5% и пересматривается каждые 3 или 6 месяцев соответственно.

Существует еще несколько видов плавающих ставок ипотеки - привязанных к MIBOR (Московский аналог LIBOR), к ставке рефинансирования ЦБ, к TIBOR (Токийской межбанковской бирже) - но они не получили широкого распространения. Плавающиеипотечные ставки как правило выглядят более привлекательно, чем предлагаемые банками фиксированные проценты ипотеки. Но следует иметь ввиду, что рыночные кредитные ставки (LIBOR, MosPrime и пр.) подвержены колебаниям и прогнозировать их значение на длительный срок весьма затруднительно.

Делая выбор в пользу низкой ставки ипотеки, указанной в программе, необходимо рассчитать реальные проценты ипотеки, которые придется уплатить. Для этого следует учесть дополнительные расходы, которые сопутствуют оформлению ипотеки и дальнейшему обслуживанию ипотечного кредита. Встречаются программы, в которых низкие ипотечные ставки сочетаются с далеко не самыми низкими фактически уплаченными процентами ипотеки.

В разделе сайта «Ипотечные программы» можно подобрать программы ипотеки с минимальной процентной ставкой.

В разделе "Заявка на кредит" можно сообщить, какой Вам нужен кредит. Если у банков и ипотечных брокеров есть предложения, отвечающие Вашим требованиям, они свяжутся с Вами. Подача заявки бесплатна.

Перекредитование

В условиях постепенного снижения ставок ипотеки, не стоит забывать о возможности перекредитования. Для погашения дорогого кредита с высокой ставкой, взятого ранее, можно взять новый кредит с более низкой ставкой ипотеки. При этом в действующемдоговоре ипотеки должна быть предусмотрена возможность досрочного погашения кредита. И наконец, оценивая выгоду от операцииперекредитования, следует учитывать расходы, сопутствующие получению нового кредита.

Ипотечное жилье: требования к нему

Ипотечное жилье – это квартира или отдельно стоящее жилое здание, которое обременяется залогом для обеспечения получаемого ипотечного кредита. Это может быть как вновь приобретаемое на кредитные средства жилье, так и уже имеющееся в собственности заемщика.

Комната рассматривается банками как ипотечное жилье только в случае, если заемщик выкупает последнюю комнату в коммунальной квартире, а остальные комнаты уже находятся у него в собственности. Допускается также вариант, когда банк кредитует покупку комнаты в коммунальной квартире, если в залог банку отдается другое жилье, находящееся в собственности заемщика. Это связано с тем, что при невозврате кредита у банка могут возникнуть проблемы с взысканием задолженности посредством продажи комнаты, т.к. для этого требуется согласие соседей по коммунальной квартире. Возможно, с усилением конкурентной борьбы, ипотечные банки начнут предлагать кредит на комнату без дополнительных условий и ограничений.

Закладываемое жилье должно отвечать требованиям, выдвинутым банком. В первую очередь требования касаются года постройки и технического состояния ипотечного жилья. В течение всего срока ипотечного кредитования, который обычно длится десятилетия, залог по ипотеке должен сохранять свою ликвидность (возможность продажи на рынке без потерь в стоимости). Именно поэтому многие банки отказываются кредитовать постройки с деревянными перекрытиями. Фундамент у здания, в котором находится закладываемое помещение, должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Некоторые банки-кредиторы выдвигают такие требования к ипотечному жилью как наличие электричества, системы отопления, горячей и холодной воды, отдельной кухни и пр. Если предполагается закладывать строящееся жилье, то требования несколько смягчаются: системы электро-, газо- и водоснабжения могут быть еще не подключены, а так же может не быть внутренней отделки помещений, сантехнического оборудования и т.п.

И наконец, не все банки-кредиторы соглашаются на то, чтобы в ипотечном жилье были зарегистрированы (прописаны) несовершеннолетние дети и престарелые граждане.